مُراجَع ومُحدَّث حتى ٢٨ أغسطس ٢٠٢٦
هذه صفحة محورية تجمع ملفات القانون العقاري في مصر مرتّبة بحسب مرحلة الملكية والنزاع لا بحسب أرقام القوانين: ما قبل الشراء، ثم التعاقد، ثم التسجيل، ثم حماية الحيازة، ثم الإيجار، ثم القسمة والمنازعات.
القاعدة التي تحكم الملف كله
أخطر ما في العقار المصري أن الملكية لا تنتقل بالعقد وحده بل بالتسجيل. فمن معه عقد عرفي ولو مدفوع الثمن بالكامل ليس مالكًا في مواجهة الغير — وهذا مصدر أغلب الكوارث: البيع لأكثر من مشترٍ، والحجز من دائني البائع، ودخول العين في تركة البائع عند وفاته.
المرحلة الأولى: قبل التوقيع
- عقد بيع شقة: البنود الإلزامية والأخطاء القاتلة قبل التوقيع — ما يجب أن يتضمنه العقد قبل أن تدفع جنيهًا واحدًا.
- عقد شراء شقة: البنود الأساسية والأخطاء القاتلة
- صيغة نموذج عقد بيع شقة — نموذج للاسترشاد لا للتوقيع دون مراجعة.
- الشراء بالتقسيط: الشروط التي تحمي البائع والمشتري
المرحلة الثانية: التسجيل ونقل الملكية
- تسجيل شقتك في الشهر العقاري: الخطوات والرسوم — الملف المفصلي في هذا الباب.
- صحة توقيع أم صحة ونفاذ؟ — اختيار الدعوى الخطأ يُضيّع سنوات.
المرحلة الثالثة: حماية الحيازة واسترداد العين
الحيازة تُحمى بذاتها بمعزل عن الملكية، ودعاوى الحيازة أسرع بكثير من دعوى الملكية — ومواعيدها قاتلة.
- دعاوى الحيازة الثلاث: سلاحك القانوني السريع
- دعوى الحيازة: الميعاد والإجراءات وقرار النيابة الوقتي
- طرد المستأجر أو الغاصب: أنواع دعاوى الطرد والإخلاء
المرحلة الرابعة: الإيجار بعد قانون ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥
- قانون الإيجار القديم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥: متى ينتهي عقدك وكم ستدفع — أهم تغيير عقاري منذ عقود.
المرحلة الخامسة: القسمة والملكية الشائعة
- قسمة العقار الموروث أو المشترك: دعوى الفرز والتجنيب
- صورية بيع المورّث: متى يُعد الوارث من الغير — حين يكون العقار قد خرج من التركة قبل الوفاة.
ملفات متصلة
- عقد المقاولة والضمان العشري: حقوقك عند عيوب البناء
- دليل الأجانب لتملك العقارات في مصر
- التقادم المُسقِط: المدد والوقف والقطع
خمسة أخطاء تتكرر في كل ملف عقاري
- الاكتفاء بالعقد العرفي وتأجيل التسجيل — أكثر خطأ تكلفةً في السوق المصري.
- عدم التحقق من سلسلة الملكية ومن خلو العين من الحجوز والرهون قبل الدفع.
- تفويت مواعيد دعاوى الحيازة — وهي مواعيد قصيرة لا تقبل التراخي.
- رفع دعوى صحة توقيع بدل صحة ونفاذ — فتنتهي بحكم لا ينقل الملكية.
- إهمال التأشير بصحيفة الدعوى — فيتصرف الخصم لمشترٍ حسن النية أثناء نظر الدعوى.
متى تحتاج إلى مستشار قانوني؟
الملف العقاري يُحسم قبل الدفع لا بعده: مراجعة سلسلة الملكية، وفحص القيود والحجوز، وصياغة العقد، وتحديد الدعوى الصحيحة من أول يوم — تكلفة ذلك جميعًا أقل من سنة واحدة من التقاضي.
الأدلة المحورية الأخرى
- الشركات وتأسيس الأعمال
- القانون المدني والعقود
- الجرائم الإلكترونية
- المواريث والتركات
- قانون العمل
- التقاضي والإجراءات
- الضرائب
- مكتبة التشريعات
- الأحوال الشخصية
للاستشارة
لمراجعة عقد قبل التوقيع أو بحث نزاع عقاري قائم، تواصل مع مؤسسة المستشار عاطف الحصوة للمحاماة والاستشارات القانونية على ٠١٠٠٢٠٠٦٩٧٨ أو ٠٢٢٦٧٠٠٠٠٥، أو عبر البريد info@alhasswalawfirm.com.
مؤسسة المستشار عاطف الحصوة للمحاماة والاستشارات القانونية
📍 ١٣٩ شارع مصطفى النحاس، مدينة نصر، القاهرة
📞 ٠١٠٠٢٠٠٦٩٧٨ – ٠٢٢٦٧٠٠٠٠٥ | 🌐 www.alhasswalawfirm.com | ✉️ info@alhasswalawfirm.com
هذا المقال للتثقيف القانوني العام ولا يغني عن استشارة قانونية متخصصة لحالتك.
آخر تحديث: ٢٨ أغسطس ٢٠٢٦
إعداد: المستشار عاطف عاصم الحصوة
