مُراجَع ومُحدَّث حتى ٢٦ أغسطس ٢٠٢٦
تملك الأجنبي للعقار في مصر جائز قانوناً، لكنه ليس مطلقاً ولا يثبت بمجرد عقد ابتدائي أو سداد الثمن. الأصل في قانون 230 لسنة 1996 هو تملك عقارين على الأكثر للسكن الخاص، وألا تتجاوز مساحة كل عقار 4000 متر مربع، مع قيود خاصة على الآثار وسيناء والأراضي الزراعية والصحراوية. ويجب فحص الملكية والجهة صاحبة الولاية وتسجيل التصرف، مع مراعاة أحدث تعليمات تحويل الثمن بالعملة الأجنبية.
ما الأساس القانوني لتملك الأجانب للعقار؟
المادة 1 من القانون رقم 230 لسنة 1996: تخضع ملكية غير المصري، شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً، للعقارات المبنية والأراضي الفضاء لأحكام القانون، أياً كان سبب اكتسابها عدا الميراث. ويدخل في معنى التملك الملكية التامة وملكية الرقبة وحق الانتفاع، فلا يمكن تجاوز القيود بمجرد تسمية العقد «انتفاعاً» إذا كان أثره القانوني داخلاً في النص.
المادة 2: تجيز التملك لعقارين على الأكثر في جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكن الخاص للأجنبي وأسرته، دون الإخلال بالعقار اللازم لنشاط مرخص. ويقصد بالأسرة الأزواج والأبناء القصر. كما تحدد مساحة كل عقار بأربعة آلاف متر مربع وتحظر أن يكون العقار أثراً. ويجوز الاستثناء من قيدي العدد والمساحة بالسلطة المختصة.
قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2021 لسنة 2026: فوّض وزير العدل في مباشرة اختصاصات رئيس مجلس الوزراء المنصوص عليها في المادتين 2 و5 من القانون، وألغى قرار التفويض السابق رقم 2725 لسنة 2024. هذا التفويض يغير جهة بحث بعض طلبات الاستثناء، ولا يلغي القيود الأصلية من تلقاء نفسه.
المادة 3: تلزم الأجنبي الذي تملك أرضاً فضاء بالبدء في البناء خلال خمس سنوات من تاريخ تسجيل الملكية، وإلا جاز مد المدة بقرار من السلطة المختصة عند وجود مبررات.
المادة 5: لا يجوز للأجنبي التصرف في العقار قبل مضي خمس سنوات من تاريخ اكتساب الملكية المسجلة، ويجوز الإذن بالتصرف قبل ذلك عند توافر المبرر. لذلك يبدأ الحساب من التسجيل، لا من تاريخ الحجز أو العقد الابتدائي.
المادة 7: تجعل مصلحة الشهر العقاري والتوثيق جهة تنفيذ القانون وتنشئ مكاتب مختصة بطلبات غير المصريين. والنص يوجب إنهاء التسجيل خلال عشرة أيام من استيفاء الأوراق؛ وهذه مدة تبدأ بعد اكتمال الملف وقبول الطلب فنياً، وليست وعداً بإنهاء العملية كلها خلال عشرة أيام.
القانون رقم 15 لسنة 1963: يقيد تملك الأجانب للأراضي الزراعية وما في حكمها. والقانون رقم 143 لسنة 1981 يضع نظاماً خاصاً للأراضي الصحراوية. أما القانون رقم 14 لسنة 2012 بشأن التنمية المتكاملة في شبه جزيرة سيناء وقراراته التنفيذية فيفرض قيوداً أشد على الملكية والانتفاع والجهات والأشخاص المسموح لهم.
ومنذ تعليمات الشهر العقاري الفنية الصادرة في 2024، يطلب في معاملات تملك غير المصريين ما يثبت تحويل مقابل الثمن الوارد بالعقد بالعملة الأجنبية من الخارج إلى بنك خاضع لرقابة البنك المركزي، وفق الضوابط المطبقة على الطلب. يجب مراجعة صورة التعليمات والاشتراطات البنكية وقت التقديم؛ وفقاً لآخر التعديلات، يُنصح بالتأكد من المستشار القانوني.
هل كل العقارات متاحة للأجنبي؟
لا. أول سؤال ليس «هل الوحدة جميلة؟» بل «ما الطبيعة القانونية للأرض ومن يملك سلطة التصرف فيها؟». تختلف القواعد إذا كانت الوحدة على أرض مسجلة لشخص، أو مخصصة من هيئة المجتمعات العمرانية، أو داخل مشروع سياحي، أو في سيناء، أو أرضاً زراعية أو صحراوية. وقد يكون المسموح حق انتفاع محدد المدة لا ملكية كاملة.
في المدن الجديدة والمناطق السياحية والساحلية، تضاف شروط الجهة صاحبة الولاية وعقد التخصيص وموافقات المشروع إلى قانون 230/1996. ولا يكفي أن يكتب المطور في الإعلان «متاح للأجانب». يجب قراءة سند الأرض وسلسلة التصرفات وقرار التخصيص ومدى السماح بإعادة البيع والتسجيل.
ما الفرق بين العقد الابتدائي والملكية المسجلة؟
العقد الابتدائي ينشئ التزامات بين البائع والمشتري، لكنه لا ينقل الملكية العقارية في مواجهة الكافة بذاته. الأصل أن انتقال الحق العيني يتطلب التسجيل في الشهر العقاري. وقد يحتاج المسار إلى عقد نهائي من البائع، أو طلب تسجيل وفق القواعد المبسطة، أو دعوى صحة ونفاذ عند امتناعه إذا توافرت شروطها.
جاءنا موكل واجه عقداً مدفوع الثمن بالكامل، ثم ظهر أن البائع لا يملك إلا عقد تخصيص يمنع التنازل دون موافقة الجهة. المشكلة لم تكن في جنسية المشتري وحدها؛ كانت في سلسلة الملكية. لذلك يسبق الفحص القانوني أي عربون غير قابل للرد.
هل شراء العقار يمنح الإقامة تلقائياً؟
لا، الملكية والإقامة نظامان منفصلان. قرار وزير الداخلية رقم 977 لسنة 2023 نظم فئات إقامة قابلة للتجديد مرتبطة بقيمة عقار أو أكثر: خمس سنوات عند قيمة لا تقل عن 200 ألف دولار، وثلاث سنوات عند 100 ألف دولار، وسنة عند 50 ألف دولار، مع استيفاء مستندات الملكية والسداد والضوابط الأمنية والإدارية. وقد تتغير طريقة الإثبات والرسوم والتعليمات التنفيذية.
امتلاك العقار يتيح تقديم طلب؛ لا ينشئ إقامة بقوة العقد ولا يسمح بالعمل. والعمل يحتاج إقامة للغرض المناسب وترخيص عمل عند اللزوم. كما لا تمنح الملكية الجنسية المصرية تلقائياً.
ما الضرائب والرسوم المتوقعة؟
قد تظهر رسوم التسجيل والتوثيق والرفع المساحي والترجمة والتصديق، ورسوم الجهة صاحبة الولاية أو اتحاد الشاغلين، والضريبة العقارية بحسب حالة الوحدة. وعند التصرف، تقرر المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 ضريبة تصرفات عقارية بنسبة 2.5% من قيمة التصرف دون تخفيض تكاليف، ويلتزم بها المتصرف وفق النص، مع مراعاة الاستثناءات والتحديثات.
لا تعتمد على رقم إجمالي قبل معرفة قيمة العقد، وطبيعة التسجيل، والجهة، وحالة الضرائب والمرافق. الرسوم الرسمية تتغير وقد تختلف عن الأتعاب المهنية. تُحدد الأتعاب بدقة بعد دراسة الحالة.
كيف تقارن أوضاع العقارات المتاحة؟
ماذا تفعل خطوة بخطوة؟
- حدد غرض الشراء: سكن، استثمار، مقر نشاط أو أساس لطلب إقامة.
- قدم جواز السفر الساري وبيانات الجنسية والحالة الأسرية، وحدد ما تملكه بالفعل في مصر.
- اطلب سند ملكية البائع، وتسلسل العقود، وشهادة التصرفات العقارية، وقرار التخصيص إن وجد.
- افحص موقف الضرائب والمرافق واتحاد الشاغلين والمخالفات والتراخيص والرهون والحجوزات والدعاوى.
- تحقق من موقع العقار وحدوده وهل يقع في سيناء أو منطقة سياحية أو أرض ذات نظام خاص.
- اجعل العربون معلقاً على نتيجة الفحص والموافقات، وحدد بوضوح حالات الرد والفسخ.
- حوّل الثمن بالطريق البنكي الذي تقبله تعليمات الشهر العقاري، واحتفظ بسويفت التحويل وشهادة البنك.
- وقع عقداً ثنائي اللغة عند الحاجة، مع جعل النص العربي المتفق عليه واضحاً وتحديد العملة والتسليم والجزاءات.
- قدم طلب التسجيل إلى مأمورية الشهر العقاري المختصة، وأرفق الترجمة والتصديقات والموافقات والرفع المساحي المطلوبة.
- إذا كنت خارج مصر، حرر توكيلاً خاصاً يحدد الشراء والتوقيع والتسجيل والسداد دون صلاحيات أوسع من الحاجة، وصدّقه وفق دولة الإصدار.
المحكمة المختصة تتوقف على الطلب: منازعات صحة ونفاذ أو فسخ أو تسليم قد تنظرها المحكمة المدنية المختصة مكانياً وقيمياً، بينما الطعن على قرار إداري قد يدخل في اختصاص مجلس الدولة. لا توجد مدة واحدة لكل عملية؛ اكتمال السند والموافقات والرفع المساحي هو العامل الأهم.
ما الأخطاء الشائعة وكيف تتجنبها؟
أسئلة شائعة
هل الأجنبي يقدر يمتلك شقة في مصر باسمه؟
نعم. يمكنه ذلك في الأصل ضمن قانون 230/1996 وباقي القواعد الخاصة بالموقع، ثم يسجل الملكية. يجب فحص عدد العقارات والمساحة وسند البائع وتحويل الثمن قبل التوقيع النهائي.
هل شراء الشقة يديني إقامة؟
لا، ليس تلقائياً. العقار قد يكون أساساً لطلب إقامة قابلة للتجديد بحسب القيمة والمستندات والتعليمات، لكن القرار يصدر من جهة الجوازات بعد استيفاء الضوابط.
مين بيدفع ضريبة التصرفات العقارية؟
الإجابة المباشرة: الأصل أن المتصرف يلتزم بضريبة 2.5% وفق المادة 42 من قانون 91/2005. يجب توزيع الالتزامات بوضوح في العقد ومراجعة أي إعفاء أو تعديل وقت التصرف.
ينفع أشتري في سيناء أو منطقة ساحلية؟
الإجابة المباشرة: قد يكون التملك مقيداً أو غير متاح، وقد يسمح بحق انتفاع فقط بحسب الموقع والجهة والجنسية. لا توقع قبل الحصول على إفادة قانونية وموافقة الجهة صاحبة الولاية.
هل لازم أحضر مصر بنفسي؟
لا في كثير من خطوات الفحص والتعاقد، إذ يمكن استخدام توكيل خاص مصدق عليه. ومع ذلك قد تطلب جهة أو بنك حضوراً شخصياً للتحقق أو فتح حساب أو استكمال إجراء محدد.
متى تحتاج محامياً؟
تحتاج تدخلاً مهنياً إذا كان السند غير مسجل، أو العقار في مدينة جديدة أو منطقة خاصة، أو البيع بتوكيل، أو يوجد أقساط ورهن أو مستأجر، أو ستطلب إقامة على أساس الشراء. تقدم مؤسسة المستشار عاطف الحصوة خدمة الفحص القانوني للعقار وصياغة العقد والتسجيل والتمثيل بالتوكيل للأجانب، مع تقرير مفهوم بالعربية أو الإنجليزية ودون وعد بنتيجة.
خاتمة
نجاح شراء الأجنبي للعقار يبدأ بفحص السند والموقع وطريق السداد، ثم عقد يحمي المشتري وتسجيل صحيح. للتواصل: 0226700005 – 01002006978 – 01111166422 – 01200004903 أو www.alhasswalawfirm.com. ويمكن استخدام درع الحصوة القانوني — AlHasswa Legal Shield للمتابعة الشهرية للعقود والإقامة والتعاملات المرتبطة بالعقار.
---
مؤسسة المستشار عاطف الحصوة للمحاماة والاستشارات القانونية خبرة تتجاوز 15 عاماً — أكثر من 438 خدمة قانونية متخصصة — تقييم 5.0 على Google 📍 139 شارع مصطفى النحاس، مدينة نصر، القاهرة 📞 01002006978 – 0226700005 | 🌐 www.alhasswalawfirm.com | ✉️ info@alhasswalawfirm.com هذا المقال للتثقيف القانوني العام ولا يغني عن استشارة قانونية متخصصة لحالتك. آخر تحديث: ٢٦ أغسطس ٢٠٢٦
إعداد: المستشار عاطف عاصم الحصوة