مُراجَع ومُحدَّث حتى ٢ أكتوبر ٢٠٢٦
الإجابة المباشرة: لو المستأجر بعقد إيجار جديد (خاضع للقانون المدني) توقف عن دفع الإيجار، فمن حقك طلب فسخ العقد وإخلاء الشقة ومطالبته بالمتأخرات. ابدأ بإنذار رسمي بالسداد، ثم راجع عقدك: لو فيه شرط فاسخ صريح يكون الطريق أسرع، ولو لم يوجد تنظر المحكمة طلب الفسخ وقد تمنح المستأجر مهلة.
الشهر الأول تقول «ظروف»، والثاني يرد على الهاتف بوعود، والثالث يختفي تمامًا بينما يقيم في شقتك. كثير من الملاك في هذه اللحظة يفكرون في قطع الكهرباء أو تغيير الكالون — وهذا تحديدًا ما قد يقلب الموقف ضدهم. هذا المقال يشرح لك الطريق القانوني الصحيح خطوة بخطوة.
ما القانون الذي يحكم عقدك؟
الشقق والمحلات التي أُجّرت لأول مرة أو انتهت عقودها القديمة ثم أُعيد تأجيرها تخضع للقانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦، الذي نصت مادته الثانية على أن تُطبّق أحكام القانون المدني في شأن تأجيرها. أي أن عقدك هو «شريعة المتعاقدين» بمدته وأجرته وشروطه. وأهم النصوص:
- المادة ٥٨٦ من القانون المدني (١٣١ لسنة ١٩٤٨): يلتزم المستأجر بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإن لم يوجد اتفاق ففي المواعيد التي يعيّنها العرف. والأصل أن يكون الوفاء في موطن المستأجر ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك.
- المادة ١٥٧ مدني: في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوفِ أحد الطرفين بالتزامه، جاز للطرف الآخر بعد إعذاره أن يطالب بالتنفيذ أو بالفسخ مع التعويض. ويجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلًا إذا اقتضت الظروف، وأن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يُوفَ به قليل الأهمية.
- المادة ١٥٨ مدني: يجوز الاتفاق على أن يُعتبر العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء، وهذا الاتفاق لا يُعفي من الإعذار إلا إذا اتُّفق صراحة على الإعفاء منه.
- المادة ٥٩٨ مدني: ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء.
- القانون رقم ١٣٧ لسنة ٢٠٠٦ أضاف فقرة للمادة الثانية من القانون ٤ لسنة ١٩٩٦ تجعل لمحررات العلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذي بعد إثبات تاريخها بحضور طرفيها في الشهر العقاري.
هل حالتك ينطبق عليها الفسخ والطرد؟
تكون في موقف قوي إذا توافر الآتي:
- عقد إيجار جديد (ليس إيجارًا قديمًا خاضعًا لقوانين الإيجار الاستثنائية؛ فهذا له قانون مختلف هو القانون ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥).
- أجرة مستحقة فعلًا لم تُدفع في ميعادها المكتوب في العقد.
- أنك طالبت بها بالطريق الصحيح؛ لأن الأصل أن الدفع في موطن المستأجر، فلا يكفي أن تقول «لم يأتِ ليدفع».
- أن التأخير ليس بسيطًا أو عارضًا يمكن أن تعتبره المحكمة قليل الأهمية، خاصة لو لا يوجد شرط فاسخ صريح.
- ألا تكون أنت قد رفضت استلام الأجرة أو أخللت بالتزاماتك (مثل منع الانتفاع بالعين).
تعمل إيه دلوقتي؟ الخطوات بالترتيب
- اقرأ العقد بدقة: ميعاد السداد، وهل يوجد شرط فاسخ صريح، وهل نص على الإعفاء من الإعذار، وهل العقد مثبت التاريخ أو موثق بالشهر العقاري.
- اجمع دليل عدم السداد: إيصالات الشهور المدفوعة، وكشف التحويلات البنكية، ورسائل المطالبة.
- أرسل إنذارًا رسميًا على يد محضر تكلّفه فيه بسداد المتأخرات وتحدد المبلغ والشهور؛ فالإعذار شرط للفسخ ما لم يعفِك العقد منه صراحة.
- لا تأخذ القانون بيدك: لا تغيّر الكالون ولا تقطع المرافق ولا تُخرج منقولاته؛ فهذا قد يعرّضك لمساءلة ويضعف موقفك.
- ارفع الدعوى المناسبة: دعوى فسخ عقد الإيجار والإخلاء والتسليم مع المطالبة بالأجرة المتأخرة، أو طلب إثبات تحقق الشرط الفاسخ الصريح، بحسب صياغة العقد.
- نفّذ الحكم أو السند التنفيذي عن طريق قلم المحضرين، مع متابعة أي إشكال في التنفيذ يرفعه المستأجر.
المستندات اللي تجهّزها
- أصل عقد الإيجار (ويفضل أن يكون مثبت التاريخ).
- سند ملكيتك أو صفتك في التأجير (عقد شراء، توكيل من المالك).
- إيصالات أو تحويلات الشهور المسددة لتحديد أول شهر توقف فيه الدفع.
- أصل إعلان الإنذار بالسداد وتاريخ استلامه.
- بطاقة الرقم القومي، وتوكيل للمحامي إذا كان سيتولى الإجراءات.
- أي مراسلات مكتوبة يعترف فيها المستأجر بالمديونية أو يطلب مهلة.
المحكمة أو الجهة المختصة
دعوى الفسخ والإخلاء ترفع أمام المحكمة المدنية المختصة بحسب قيمة الدعوى ومكان العقار. وفي حالة الشرط الفاسخ الصريح الواضح قد يُطلب الطرد أمام القضاء المستعجل باعتبار العقد مفسوخًا، لكن القاضي المستعجل يحكم بعدم الاختصاص إذا وجد نزاعًا جديًا في تحقق الشرط. أما المتأخرات وحدها، فلو كانت ثابتة بعقد مكتوب ومعيّنة المقدار وحالّة فقد يصلح لها طريق أمر الأداء. واختيار الطريق الصحيح يحدده فحص العقد.
المواعيد والإثبات: إيه اللي ممكن يضيّع حقك؟
عبء إثبات العقد والأجرة المتفق عليها عليك، وعبء إثبات السداد على المستأجر. لذلك لا تكتب إيصالات استلام «على بياض»، ولا تستلم مبالغ جزئية دون إيصال يحدد الشهر الذي تخصه. وإذا انتهت مدة العقد فإن الإيجار ينتهي بانتهائها دون حاجة إلى تنبيه وفقًا للمادة ٥٩٨، لكن استمرار المستأجر في الانتفاع بعلمك ودون اعتراض منك قد يُفهم منه تجديد ضمني؛ فلا تترك الأمر معلقًا.
لو ده موقفك، كل شهر يمر بدون إنذار هو شهر يصعب تحصيله — احجز استشارة وخلّي محامي يراجع عقدك قبل ما ترسل أي إنذار.
أخطاء شائعة بتضيّع الحق
- الطرد بالقوة أو تغيير الكالون: يعرّضك لبلاغ ويحوّلك من صاحب حق إلى متهم.
- رفع دعوى الفسخ دون إعذار: المادتان ١٥٧ و١٥٨ تشترطان الإعذار ما لم يعفِك العقد صراحة؛ وغيابه قد يؤدي لرفض الطلب.
- قبول الأجرة المتأخرة بلا تحفظ: قد يُفسَّر تنازلًا عن التمسك بالشرط الفاسخ.
- عقد عرفي بصياغة غامضة: شرط فاسخ مكتوب بعبارة عامة قد لا تعتبره المحكمة شرطًا صريحًا، فتعود لسلطتها التقديرية وتمنح المستأجر مهلة.
- الخلط بين الإيجار الجديد والقديم: لكل منهما قانون مختلف وطريق مختلف.
- إهمال المطالبة بالمتأخرات مع الإخلاء: فتحصل على الشقة وتضطر لدعوى ثانية للمال.
مثال توضيحي (مجهّل)
مالك أجّر شقة في القاهرة بعقد مدته سنتان، وتوقف المستأجر عن الدفع بعد خمسة أشهر. العقد ينص على أن عدم سداد شهرين يجعل العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه «دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار». أرسل المالك إنذارًا احتياطيًا بالسداد، ثم رفع دعوى طلب فيها إثبات فسخ العقد والإخلاء وإلزام المستأجر بالمتأخرات. هذا مثال توضيحي فقط؛ ونتيجة أي دعوى تتوقف على مستنداتها وصياغة عقدها.
كيف نتولى قضيتك في مؤسسة المستشار عاطف الحصوة
- استشارة أولى نفحص فيها العقد وتاريخه وصيغة الشرط الفاسخ وحساب المتأخرات.
- خطة مكتوبة: إنذار، ثم أمر أداء أو دعوى فسخ وإخلاء أو طرد مستعجل، بحسب ما يناسب أوراقك.
- صياغة الإنذار وصحيفة الدعوى وإعلانها، ومتابعة الجلسات والخبرة إن لزم.
- متابعة التنفيذ مع قلم المحضرين والرد على إشكالات التنفيذ.
مقرنا في مدينة نصر ونخدم الملاك في القاهرة كلها. تعرف على خدمات القانون المدني والعقارات، واقرأ أيضًا عن أنواع دعاوى الطرد والإخلاء وإشكالات التنفيذ.
أسئلة شائعة
هل أقدر أطرد المستأجر بنفسي لو لم يدفع؟
لا. الإخلاء يتم بحكم أو سند تنفيذي ينفذه المحضر، وأي طرد بالقوة يعرّضك للمساءلة.
كم شهرًا من التأخير يكفي لرفع الدعوى؟
القانون المدني لم يحدد عددًا؛ العبرة بما في عقدك، فإن لم ينص على شيء فللمحكمة تقدير جسامة الإخلال وقد تمنح مهلة.
لو دفع المستأجر بعد رفع الدعوى، هل تسقط؟
يتوقف على وجود شرط فاسخ صريح وصياغته وما إذا كنت قبلت السداد بلا تحفظ؛ لذلك لا تقبل أي مبلغ قبل استشارة محاميك.
هل الإنذار على يد محضر ضروري؟
الإعذار شرط للفسخ ما لم يعفِك العقد منه صراحة، والإنذار الرسمي هو أوضح دليل عليه.
عقدي موثق في الشهر العقاري، هل يفيدني؟
العقد المثبت تاريخه بحضور الطرفين له قوة السند التنفيذي وفق القانون ١٣٧ لسنة ٢٠٠٦، ونطاق تنفيذه في حالتك يحدده فحص العقد.
هل أطالب بالمتأخرات في نفس الدعوى؟
نعم، يمكن ضم طلب الأجرة المتأخرة إلى طلب الفسخ والإخلاء.
للاستشارة
لو عندك مستأجر متوقف عن الدفع وتريد إنهاء العلاقة بالطريق القانوني، تواصل مع مؤسسة المستشار عاطف الحصوة على ٠١٠٠٢٠٠٦٩٧٨ (اتصال وواتساب) أو ٠٢٢٦٧٠٠٠٠٥، أو عبر البريد info@alhasswalawfirm.com، أو احجز استشارة مباشرة من الموقع. المقر: ١٣٩ شارع مصطفى النحاس، مدينة نصر، القاهرة.
المصادر القانونية
- القانون المدني رقم ١٣١ لسنة ١٩٤٨ — المواد ١٥٧ و١٥٨ و٥٨٦ و٥٩٨.
- القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها.
- القانون رقم ١٣٧ لسنة ٢٠٠٦ بتعديل بعض أحكام القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦.
مؤسسة المستشار عاطف الحصوة للمحاماة والاستشارات القانونية
📍 ١٣٩ شارع مصطفى النحاس، مدينة نصر، القاهرة
📞 ٠١٠٠٢٠٠٦٩٧٨ – ٠٢٢٦٧٠٠٠٠٥ | 🌐 www.alhasswalawfirm.com | ✉️ info@alhasswalawfirm.com
هذا المقال للتثقيف القانوني العام ولا يغني عن استشارة قانونية متخصصة لحالتك.
آخر تحديث: ٢ أكتوبر ٢٠٢٦
إعداد: المستشار عاطف عاصم الحصوة
