مُراجَع ومُحدَّث حتى ٢٦ أغسطس ٢٠٢٦
دعوى الطرد أو الإخلاء (Eviction Claim) ليست دعوى واحدة: فإذا كانت يد الشاغل قائمة على عقد إيجار، يكون الطريق إنهاء العقد أو فسخه والإخلاء وفق النظام الواجب التطبيق؛ وإذا كانت يده بلا سند أو زال سندها، فالأصل دعوى الطرد للغصب؛ وإذا انتُزعت الحيازة حديثاً، فقد تكون دعوى استرداد الحيازة هي الأسرع. اختيار الدعوى الخاطئة أو إغفال التكليف أو الإنذار قد يؤدي إلى عدم القبول أو الرفض. والتنفيذ يكون بمحضر التنفيذ، لا بالقوة الذاتية أو قطع المرافق.
ما الأساس القانوني للطرد والإخلاء؟
المادة 558 من القانون المدني رقم 131 لسنة 1948: تعرف الإيجار بأنه عقد يمكّن به المؤجر المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم. وجود هذا السند يميز المستأجر عن الغاصب طوال سريان العقد والتزامه بشروطه.
المادة 586 مدني: توجب على المستأجر دفع الأجرة في المواعيد المتفق عليها، أو في المواعيد التي يحددها عرف الجهة عند غياب الاتفاق. وفي الإيجار المدني، يمكن أن يؤدي التخلف بعد الإعذار إلى طلب التنفيذ أو الفسخ وفق المادتين 157 و158 وشروط العقد.
المواد 590 و598 و600 مدني: توجب رد العين عند انتهاء الإيجار، وتجيز التعويض إذا بقيت تحت يد المستأجر دون حق. وينتهي الإيجار المحدد المدة بانتهاء مدته وفق المادة 598، مع مراعاة احتمال التجديد الضمني بالمادة 599. وإذا سبق تنبيه صحيح بالإخلاء واستمر الانتفاع، فلا يفترض التجديد طبقاً للمادة 600 ما لم يثبت العكس.
المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981: في عقود الإيجار القديم التي ظلت خاضعة له خلال الفترة الانتقالية، تجيز الإخلاء إذا لم يوف المستأجر الأجرة خلال خمسة عشر يوماً من تكليفه بالوفاء بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر. ولا يحكم بالإخلاء إذا أدى قبل إقفال باب المرافعة الأجرة وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية، مع مراعاة الأحكام الخاصة بتكرار الامتناع أو التأخير.
القانون رقم 164 لسنة 2025: أضاف للعقود القديمة الداخلة في نطاقه نهاية انتقالية: سبع سنوات للسكن وخمس سنوات لغير السكن المؤجر لشخص طبيعي من 5 أغسطس 2025، وأضاف بالمادة 7 الإخلاء عند غلق العين أكثر من سنة دون مبرر، أو ملكية المستأجر أو الممتد إليه وحدة قابلة للاستعمال في الغرض نفسه، مع طريق أمر الطرد أمام قاضي الأمور الوقتية.
المواد 802 و805 مدني وقضاء النقض: تحميان سلطة صاحب الحق في استعمال ملكه واستغلاله وعدم حرمانه منه إلا وفق القانون. ودعوى الطرد للغصب دعوى بأصل الحق، يقيمها صاحب الحق في الاستعمال أو الاستغلال على من انعدم سند وضع يده ابتداءً أو زال لاحقاً.
المواد 958–960 مدني: تحمي الحيازة ذاتها. للحائز الذي فقد حيازة العقار أن يطلب ردها خلال السنة التالية للفقد، أو من اكتشافه إذا وقع خفية، حتى ممن انتقلت إليه الحيازة وهو حسن النية. هذه ليست دعوى ملكية ولا تتطلب حسم أصل الحق.
المواد 274 و278 و280–288 من قانون المرافعات رقم 13 لسنة 1968: تنظم التنفيذ تحت إشراف قاضي التنفيذ، وفتح ملف للطلب، وضرورة سند واجب التنفيذ وصورة تنفيذية وإعلان السند قبل البدء، مع القواعد الخاصة بالنفاذ المعجل ومنازعات التنفيذ.
ما الفرق بين الطرد للغصب والإخلاء واسترداد الحيازة؟
قد يملك الشخص العقار لكنه يحتاج دعوى حيازة في واقعة سريعة، وقد يكون غير المالك حائزاً تحميه دعاوى الحيازة مؤقتاً. كما قد يكون واضع اليد بدأ مستأجراً ثم أصبح بقاؤه بلا سند بعد انتهاء صحيح؛ عندها تتغير طبيعة اليد، لكن يجب إثبات الانتهاء وعدم التجديد.
مستأجر لا يدفع: ماذا يفعل المالك؟
أولاً حدد هل العقد قديم أم مدني حديث. في العقد القديم، يجب أن يطابق التكليف بالوفاء الأجرة القانونية المستحقة وألا يتضمن مبلغاً غير مستحق يبطله. ويمنح المستأجر خمسة عشر يوماً من التكليف الصحيح. وفي العقد المدني، تُراجع صياغة الشرط الفاسخ والإعذار والمواعيد والمادة 157 أو 158.
إذا رفض المؤجر قبض الأجرة، يستطيع المستأجر حماية مركزه بعرضها وإيداعها بالطريق القانوني بعد مراجعة المبلغ والجهة والإجراءات. لا يكفي ادعاء الدفع بلا إيصال، ولا يصح للمالك رفض المبلغ ثم بناء الإخلاء على امتناع صنعه بنفسه.
متى يكون الشاغل غاصباً؟
الغصب هنا يعني انعدام السند القانوني للحيازة أو زواله، وليس بالضرورة دخولاً عنيفاً. يدخل في ذلك من وضع اليد دون عقد أو إذن، أو من انتهت إعارته أو ترخيصه أو عقده وأُنذر بالرد وبقي دون حق. لكن التسامح العائلي أو الوكالة أو الشراكة أو عقد غير مكتوب قد ينفي الغصب حتى يُفحص ويُنهى صحيحاً.
لا تكفي الملكية المجردة إذا كان المدعى عليه يقدم سنداً يحتاج حسم صحته أو نفاذه. تُراجع سلسلة الملكية، وحدود العقار، وصفة المدعي، وسند دخول الخصم، وأي عقود أو إيصالات أو أحكام سابقة.
هل يجوز قطع الكهرباء أو المياه أو تغيير الأقفال؟
لا. استرداد العين بالقوة الذاتية يعرض صاحبه لمسؤولية مدنية، وقد يثير شبهة جنائية أو منازعة حيازة حتى لو اعتقد أنه المالك. البديل هو إنذار الشاغل، وطلب الإخلاء أو الطرد أمام الجهة المختصة، ثم التنفيذ الرسمي. وإذا كان هناك خطر على العقار، تُستخدم إجراءات إثبات الحالة أو القضاء المستعجل في حدود شروطه.
هل المحضر الجنائي يغني عن الدعوى المدنية؟
لا. المادة 369 عقوبات، بصيغتها المعدلة بالقانون 164 لسنة 2019، تجرم دخول عقار في حيازة آخر بقصد منع حيازته أو ارتكاب جريمة، أو البقاء بعد زوال السند بقصد مماثل، متى توافرت أركانها. لكن المحضر والتحقيق الجنائي لا يمنحان تلقائياً حكماً مدنياً نهائياً بالملكية أو الطرد.
وقد تصدر النيابة قراراً وقتياً في منازعة الحيازة وفق المادة 44 مكرراً مرافعات بعد التحقيق، ويكون واجب التنفيذ فوراً، مع جواز التظلم أمام قاضي الأمور المستعجلة خلال خمسة عشر يوماً من الإعلان. يظل الفصل في أصل الحق للمحكمة المختصة.
كيف يُنفذ حكم الطرد؟
بعد صيرورة الحكم واجب التنفيذ أو شموله بالنفاذ المعجل، تستخرج الصورة التنفيذية ويُعلن السند التنفيذي للمحكوم عليه، ثم يفتح ملف تنفيذ ويحدد محضر التنفيذ الإجراء والموعد. قد تُطلب معاونة الشرطة، ويحرر محضر بالتسليم والأشخاص والمنقولات والأقفال.
لا توجد مدة ثابتة تصلح لكل الأحكام. سرعة التنفيذ تتأثر بصحة الإعلان، وحالة النفاذ، ومكان العين، ومواعيد إدارة التنفيذ، ووجود إشكال أو منازعة تنفيذ. مجرد رفع إشكال لا يعني دائماً وقف التنفيذ؛ أثره يتحدد بالقانون والقرار الصادر فيه.
ماذا تفعل خطوة بخطوة؟
- حدد صفة الشاغل: مستأجر، مستعير، شريك، حارس، وكيل، أم بلا سند.
- اجمع عقد الملكية أو الانتفاع، وعقد الإيجار، والإيصالات، والإنذارات.
- حدد النظام: مدني حديث، إيجار قديم وقانون 164/2025، أم غصب أو حيازة.
- احسب الأجرة أو التعويض بدقة، وتجنب المطالبة بمبالغ غير مستحقة.
- وجّه التكليف بالوفاء أو الإنذار بالإخلاء بالشكل والمهلة الصحيحين.
- أثبت حالة العين والشاغلين والغلق والتلف بأدلة مشروعة.
- اختر المحكمة المختصة بحسب نوع الدعوى وقيمتها وموقع العقار.
- أعلن جميع الخصوم ذوي الصفة، وقدّم أصل المستندات أو صوراً رسمية.
- بعد الحكم، استخرج الصيغة التنفيذية وأعلن السند وافتح ملف التنفيذ.
- احضر التنفيذ وسجل التسليم والمنقولات والمفاتيح بمحضر رسمي.
المحكمة المختصة تختلف: دعاوى الإيجار قد يتحدد اختصاصها بالقيمة والنظام، والطرد للغصب من دعاوى أصل الحق، ودعوى الحيازة لها قواعدها، وأمر المادة 7 من قانون 164/2025 أمام قاضي الأمور الوقتية. الرسوم والمصاريف والخبرة تتغير بحسب الطلبات والقيمة. تُحدد الأتعاب بدقة بعد دراسة الحالة.
ما الأخطاء الشائعة وكيف تتجنبها؟
أسئلة شائعة
مستأجر مش دافع من شهور؛ أطرده إزاي قانوناً؟
الإجابة المباشرة: حدّد نظام العقد ثم وجّه التكليف أو الإعذار الصحيح بالقيمة المستحقة، وبعد انقضاء المهلة ارفع دعوى الإخلاء أو الفسخ المناسبة. لا تغير الأقفال ولا تقطع المرافق.
حد واضع يد على أرضي؛ أعمل إيه؟
الإجابة المباشرة: وثق الحدود والحيازة وسندك وسبب يد الخصم. قد يكون الطريق دعوى طرد للغصب بأصل الحق أو استرداد حيازة خلال سنة، وقد يلزم محضر جنائي إذا توافرت أركانه.
ممنوع أقطع عنه المرافق؟
نعم، ممنوع أن تستعمل قطع المرافق كوسيلة طرد ذاتي. اطلب الإخلاء أو الطرد قضائياً ونفذ عن طريق المحضر، مع اتخاذ إجراء عاجل مشروع إذا وجد خطر حقيقي.
حكم الطرد يتنفذ في قد إيه؟
الإجابة المباشرة: لا توجد مدة موحدة. يلزم أن يكون الحكم واجب التنفيذ، ثم استخراج الصيغة وإعلانها وفتح الملف وتحديد الموعد؛ وقد تؤثر الإشكالات والإعلانات في السرعة.
متى تحتاج محامياً؟
تحتاج تدخلاً مهنياً عندما يختلط الإيجار بالغصب أو الحيازة، أو توجد أجرة متنازع عليها، أو عقد شفهي، أو ورثة، أو قانون إيجار قديم، أو خطر فوات السنة، أو إشكال في التنفيذ. تقدم مؤسسة المستشار عاطف الحصوة إحدى عشرة خدمة للطرد والإخلاء بمختلف أنواعها، من مراجعة التكليف حتى التنفيذ، دون وعد بنتيجة القضية.
خاتمة
نجاح الإجراء يبدأ بتسمية يد الشاغل تسمية صحيحة، ثم اختيار الإنذار والدعوى والتنفيذ المناسبين. للتواصل مع مؤسسة المستشار عاطف الحصوة للمحاماة والاستشارات القانونية: 01002006978 – 0226700005 – 01111166422 – 01200004903، أو www.alhasswalawfirm.com. ويمكن متابعة عقود الإيجار والإنذارات دورياً عبر درع الحصوة القانوني — AlHasswa Legal Shield وفق باقة الحماية القانونية الشهرية.
---
مؤسسة المستشار عاطف الحصوة للمحاماة والاستشارات القانونية خبرة تتجاوز 15 عاماً — أكثر من 438 خدمة قانونية متخصصة — تقييم 5.0 على Google 📍 139 شارع مصطفى النحاس، مدينة نصر، القاهرة 📞 01002006978 – 0226700005 | 🌐 www.alhasswalawfirm.com | ✉️ info@alhasswalawfirm.com هذا المقال للتثقيف القانوني العام ولا يغني عن استشارة قانونية متخصصة لحالتك. آخر تحديث: ٢٦ أغسطس ٢٠٢٦
إعداد: المستشار عاطف عاصم الحصوة
