عقد بيع الشقة الصحيح هو الذي يتضمن بيانات الطرفين والعقار بدقة، والثمن وطريقة السداد، وإقرار البائع بالملكية وخلوها من الحقوق، مع الاتجاه للتسجيل بالشهر العقاري. ينظمه القانون المدني (المادة 418 وما بعدها). وأخطر خطأ هو الشراء بعقد ابتدائي دون فحص تسلسل الملكية، لأن الملكية لا تنتقل قانوناً إلا بالتسجيل.
الأساس القانوني
البيع عقد يلتزم به البائع بنقل ملكية الشيء مقابل الثمن (م418 مدني). ولا تنتقل الملكية في العقار للمشتري في مواجهة الغير إلا بالتسجيل في الشهر العقاري (م934 مدني)، فالعقد الابتدائي يرتب التزامات لكنه لا ينقل الملكية وحده.
البنود الإلزامية في العقد
- بيانات الطرفين كاملة من واقع البطاقات.
- وصف العقار ومساحته وحدوده ورقم الوحدة.
- الثمن وطريقة ومواعيد السداد والعربون.
- إقرار البائع بالملكية وخلوها من الرهون والحجوز.
- الالتزام بالتسجيل والتسليم وتاريخه.
ابتدائي أم مسجل؟
| نقل الملكية | لا ينقلها للغير | ينقلها رسمياً | الحماية | يحتاج دعوى صحة ونفاذ | حماية كاملة |
أخطاء قاتلة شائعة
أسئلة شائعة
إيه أهم بند لازم يكون في عقد شراء شقة؟
إقرار البائع بالملكية وخلوها من الحقوق، مع بيانات العقار الدقيقة والالتزام بالتسجيل.
أعرف إزاي إن البايع يملك فعلاً؟
بمراجعة تسلسل الملكية والمستندات المسجلة بالشهر العقاري قبل الدفع.
العربون بيرجع لو رجعت في كلامي؟
بحسب اتفاق العقد؛ فإن كان عربوناً بمعنى العدول فقد يخسره المشتري أو يرد ضعفه البائع.
أشتري بعقد ابتدائي ولا مسجل؟
المسجل أأمن؛ وإن اشتريت بابتدائي فبادر بدعوى صحة ونفاذ لحماية حقك.
متى تحتاج محامياً متخصصاً؟
مراجعة العقد وفحص الملكية قبل التوقيع يجنّبانك خسائر فادحة. في مؤسسة المستشار عاطف الحصوة نراجع عقود البيع ونفحص المستندات ونتولى دعاوى صحة ونفاذ.
الخاتمة
قبل توقيع أي عقد عقاري تواصل على 01002006978، ويمنحك درع الحصوة القانوني مراجعة عقودك قبل التوقيع.
مؤسسة المستشار عاطف الحصوة للمحاماة والاستشارات القانونيةخبرة تتجاوز 15 عاماً — أكثر من 438 خدمة قانونية متخصصة — تقييم 5.0 على Google📍 139 شارع مصطفى النحاس، مدينة نصر، القاهرة📞 01002006978 – 022670005 | 🌐 www.alhasswalawfirm.com | ✉️ info@alhasswalawfirm.comهذا المقال للتثقيف القانوني العام ولا يغني عن استشارة قانونية متخصصة لحالتك.آخر تحديث: يوليو 2026