مُراجَع ومُحدَّث حتى ٢٦ أغسطس ٢٠٢٦
عقد بيع الشقة الصحيح هو الذي يتضمن بيانات الطرفين والعقار بدقة، والثمن وطريقة السداد، وإقرار البائع بالملكية وخلوها من الحقوق، مع الاتجاه للتسجيل بالشهر العقاري. ينظمه القانون المدني (المادة 418 وما بعدها). وأخطر خطأ هو الشراء بعقد ابتدائي دون فحص تسلسل الملكية، لأن الملكية لا تنتقل قانوناً إلا بالتسجيل.
الأساس القانوني
البيع عقد يلتزم به البائع بنقل ملكية الشيء مقابل الثمن (م418 مدني). ولا تنتقل الملكية في العقار للمشتري في مواجهة الغير إلا بالتسجيل في الشهر العقاري (م934 مدني)، فالعقد الابتدائي يرتب التزامات لكنه لا ينقل الملكية وحده.
البنود الإلزامية في العقد
- بيانات الطرفين كاملة من واقع البطاقات.
- وصف العقار ومساحته وحدوده ورقم الوحدة.
- الثمن وطريقة ومواعيد السداد والعربون.
- إقرار البائع بالملكية وخلوها من الرهون والحجوز.
- الالتزام بالتسجيل والتسليم وتاريخه.
ابتدائي أم مسجل؟
أخطاء قاتلة شائعة
أسئلة شائعة
إيه أهم بند لازم يكون في عقد شراء شقة؟
إقرار البائع بالملكية وخلوها من الحقوق، مع بيانات العقار الدقيقة والالتزام بالتسجيل.
أعرف إزاي إن البايع يملك فعلاً؟
بمراجعة تسلسل الملكية والمستندات المسجلة بالشهر العقاري قبل الدفع.
العربون بيرجع لو رجعت في كلامي؟
بحسب اتفاق العقد؛ فإن كان عربوناً بمعنى العدول فقد يخسره المشتري أو يرد ضعفه البائع.
أشتري بعقد ابتدائي ولا مسجل؟
المسجل أأمن؛ وإن اشتريت بابتدائي فبادر بدعوى صحة ونفاذ لحماية حقك.
أخطر مادة يجهلها المشتري — المادة ٩ من قانون الشهر العقاري ١١٤ لسنة ١٩٤٦
تنص المادة ٩ على أن جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق عيني عقاري أصلي أو نقله أو تغييره أو زواله يجب شهرها بطريق التسجيل، وأنه يترتب على عدم التسجيل أن الحقوق لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.
ومعنى ذلك بلا مجاملة: العقد الابتدائي وحده لا ينقل الملكية، مهما كان محررًا بإحكام ومهما دُفِع من ثمن، وإنما ينشئ التزامًا شخصيًا في ذمة البائع فقط.
الحقوق المقررة والقسمة — المادة ١٠
التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق عيني عقاري أصلي يجب كذلك تسجيلها، ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير. ويسري ذلك على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالًا موروثة.
الإيجارات والمخالصات الواجبة التسجيل — المادة ١١
يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات، والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدمًا، وإلا لم تكن نافذة في حق الغير فيما زاد على ذلك.
لماذا التاريخ الثابت مهم — المادتان ١٤ و ١٥ من قانون الإثبات
- م١٤: يُعتبر المحرر العرفي صادرًا ممن يوقّعه ما لم يُنكِر صراحةً ما هو منسوب إليه.
- م١٥: لا يكون المحرر العرفي حجة على الغير في تاريخه إلا منذ أن يكون له تاريخ ثابت، ويثبت من يوم القيد في السجل المُعد لذلك، أو ثبوت مضمونه في ورقة أخرى ثابتة التاريخ، أو التأشير عليه من موظف عام مختص.
ولذلك فإن العقد الابتدائي بدون تاريخ ثابت يكون ضعيفًا أمام مشترٍ آخر أو دائن للبائع.
البنود التي لا يصح أن يخلو منها عقد البيع
- تعيين المبيع تعيينًا نافيًا للجهالة: المساحة، الحدود، رقم الوحدة والدور، ووصف العقار.
- سند ملكية البائع: رقم وتاريخ التسجيل أو الحكم النهائي المُسجل.
- الثمن وطريقة السداد: مع توثيق كل دفعة بمخالصة مستقلة أو تحويل بنكي.
- التزام البائع بالتسجيل: موعد محدد وجزاء عند الإخلال.
- خلو العقار من الحقوق والأعباء: رهن، حجز، إيجار، منازعة قائمة.
- تاريخ ثابت للعقد: بالتأشير من موظف عام مختص أو بإجراء مما ورد في المادة ١٥.
خطوات عملية قبل دفع أي مبلغ
- استخراج كشف رسمي من الشهر العقاري عن العقار وأحواله.
- مراجعة سلسلة الملكية للتأكد من انتقالها تسجيلًا لا بعقود ابتدائية متتالية.
- التحقق من صفة البائع إذا كان وكيلًا: توكيل رسمي سارٍ يخوّل البيع وقبض الثمن.
- مراجعة ترخيص البناء وموقف المخالفات والتصالح.
- رفع دعوى صحة ونفاذ والتأشير بها إذا تعذر التسجيل المباشر، فالحكم النهائي المسجل يقوم مقام العقد المسجل.
متى تحتاج محامياً متخصصاً؟
مراجعة العقد وفحص الملكية قبل التوقيع يجنّبانك خسائر فادحة. في مؤسسة المستشار عاطف الحصوة نراجع عقود البيع ونفحص المستندات ونتولى دعاوى صحة ونفاذ.
الخاتمة
قبل توقيع أي عقد عقاري تواصل على 01002006978، ويمنحك درع الحصوة القانوني مراجعة عقودك قبل التوقيع.
مؤسسة المستشار عاطف الحصوة للمحاماة والاستشارات القانونيةخبرة تتجاوز 15 عاماً — أكثر من 438 خدمة قانونية متخصصة — تقييم 5.0 على Google📍 139 شارع مصطفى النحاس، مدينة نصر، القاهرة📞 01002006978 – 0226700005 | 🌐 www.alhasswalawfirm.com | ✉️ info@alhasswalawfirm.comهذا المقال للتثقيف القانوني العام ولا يغني عن استشارة قانونية متخصصة لحالتك.آخر تحديث: ٢٦ أغسطس ٢٠٢٦
إعداد: المستشار عاطف عاصم الحصوة
