مُراجَع ومُحدَّث حتى ٢٦ أغسطس ٢٠٢٦
عندك شقة إيجار قديم؟ العدّاد بدأ فعلاً. القانون رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ أنهى منظومة الإيجار القديم بتوقيت محدد، ورفع القيمة الإيجارية فوراً، وفتح باباً للإخلاء المبكر في حالتين. وهذا الدليل يشرح موقف المستأجر والمالك بنصوص القانون.
على من يُطبّق القانون؟
تسري أحكامه وفق المادة (١) على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى الخاضعة للقانونين ٤٩ لسنة ١٩٧٧ و١٣٦ لسنة ١٩٨١.
ملاحظة جوهرية: القانون تحدث عن الأشخاص الطبيعية في غير غرض السكنى — فمركز الشخص الاعتباري يختلف ويحتاج فحصاً مستقلاً للعقد.
متى ينتهي عقدك؟
المادة (٢) حاسمة:
والقانون نُشر وصدر برئاسة الجمهورية في ٤ أغسطس ٢٠٢٥، ويُعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.
القيمة الإيجارية الجديدة — بالأرقام
وفق المادة (٤)، واعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية للعمل بالقانون، تكون القيمة الإيجارية للأماكن السكنية:
وفي غير غرض السكنى — المادة (٥) — تكون خمسة أمثال القيمة السارية.
وتزاد هذه القيمة سنوياً بنسبة ١٥٪ طبقاً للمادة (٦).
ومن يحدد نوع المنطقة؟ لجان حصر تُشكل بقرار من المحافظ المختص تقسّم المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية، وفق معايير منها الموقع الجغرافي ومستوى البناء والمرافق والخدمات. وتصنيف منطقتك هو الذي يحدد ما ستدفعه — فراجعه ولا تسلّم به تلقائياً.
الإخلاء المبكر — حالتان فقط
المادة (٧) تجيز الإخلاء قبل انقضاء المدة — مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المعروفة — في حالتين:
- ترك المكان مغلقاً لمدة تزيد على سنة دون مبرر — من المستأجر أو من امتد إليه العقد.
- أن يمتلك المستأجر وحدة أخرى سكنية أو غير سكنية — بحسب الأحوال — قابلة للاستخدام في ذات الغرض المُعد له المكان المؤجر.
وإذا امتنع المستأجر عن الإخلاء؟ للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع، دون الإخلال بالحق في التعويض.
وما حق المستأجر هنا؟ له رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة بالإجراءات المعتادة — ولكن انتبه: رفع الدعوى لا يوقف أمر قاضي الأمور الوقتية. وهذه أخطر نقطة في القانون على المستأجر، وتعني أن الدفاع يجب أن يسبق صدور الأمر لا أن يلحقه.
حقك في وحدة بديلة من الدولة
المادة (٨) تعطي كل مستأجر أو من امتد إليه العقد — وقبل انقضاء المدة — أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكاً، من الوحدات المتاحة لدى الدولة.
ويُقدم الطلب مرفقاً به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة.
والنص يلزم الجهات بمراعاة تخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلي وكذلك زوجه الذي امتد إليه العقد قبل العمل بالقانون، وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة.
خمسة أخطاء تكلف المستأجر وحدته
أسئلة شائعة
هل أُطرد فوراً؟لا. القاعدة هي انتهاء العقد بمضي سبع سنوات (سكني) أو خمس (غير سكني)، والإخلاء المبكر مقصور على حالتي المادة (٧).
أنا وريث امتد لي العقد — هل لي نفس الحقوق؟القانون يخاطب «المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار»، لكن أولوية التخصيص في المادة (٨) ذُكر فيها المستأجر الأصلي وزوجه تحديداً — فيُراجع مركزك على حدة.
هل أستطيع الاتفاق مع المالك على الإنهاء مبكراً؟نعم، المادة (٢) أجازت التراضي على الإنهاء قبل انقضاء المدة — ويُفضل توثيقه باتفاق مكتوب يحدد المقابل وموعد التسليم.
ماذا لو اختلفت مع تصنيف المنطقة؟التصنيف يصدر عن لجان بقرار المحافظ، وله أثر مباشر على قيمة الأجرة — فيُراجع موقفك منه قانونياً.
أنا المالك — من أين أبدأ؟من تحرير مركزك التعاقدي: نوع الغرض، وتاريخ العقد، ومن يشغل العين فعلاً، ومدى توافر إحدى حالتي المادة (٧).
احجز استشارتك
info@alhasswalawfirm.com — www.alhasswalawfirm.com — ١٣٩ شارع مصطفى النحاس، مدينة نصر، القاهرة. تخدم المؤسسة عملاءها في مدينة نصر والقاهرة الجديدة والتجمع ومصر الجديدة والمعادي ومختلف مناطق القاهرة.
تنويه
مادة تثقيفية عامة تستند إلى نصوص القانون ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ كما هو منشور على بوابة تشريعات محكمة النقض، ولا تُعد استشارة في واقعة بعينها، ولا تتضمن أي ضمان لنتيجة دعوى. وتفاصيل التنفيذ تحكمها قرارات تنفيذية ولجان حصر يتعيّن مراجعة الساري منها وقت الواقعة.
إعداد: المستشار عاطف عاصم الحصوة
