المستأجر (إيجار جديد) بطّل يدفع الإيجار: إزاي أطرده؟

الجهة المختصة

المحكمة المدنية المختصة بحسب قيمة الدعوى (الجزئية أو الابتدائية)، وقاضي الأمور المستعجلة في المسائل التي يُخشى عليها من فوات الوقت، وقاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار لطلب الطرد عند انتهاء مدة العقد

الخطوات بالترتيب

أنت
تأكد أن العقد خاضع للقانون الجديد
القانون 4 لسنة 1996 يطبق أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت عقودها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها. راجع تاريخ العقد ومدته والأجرة ومواعيد سدادها، وهل يتضمن شرطًا يجعل العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه عند التأخر في الدفع.
المحامي
إنذار المستأجر بالسداد
يوجّه المحامي إنذارًا رسميًا للمستأجر بسداد الأجرة المتأخرة؛ فالإعذار شرط لطلب الفسخ، ولا يعفي منه الشرط الفاسخ الصريح إلا إذا نص العقد صراحة على الإعفاء من الإعذار.
المحامي
المطالبة بالأجرة المتأخرة
إذا كانت الأجرة ثابتة بعقد مكتوب ومحددة المقدار وحالّة، يمكن المطالبة بها بطريق أمر الأداء بعد تكليف المستأجر بالوفاء بخمسة أيام على الأقل. وإذا كان العقد موثقًا بحضور طرفيه فله قوة السند التنفيذي.
المحامي
دعوى الفسخ والإخلاء
إذا استمر الامتناع، يرفع المحامي دعوى بفسخ العقد وإخلاء العين وتسليمها مع إلزام المستأجر بالأجرة المتأخرة. وتقدر قيمة دعوى الفسخ بالمقابل النقدي عن المدة الواردة في العقد أو المدة الباقية إذا نُفذ جزء منه، ومن هنا تتحدد المحكمة المختصة.
المحامي
طريق القضاء المستعجل عند وجود شرط فاسخ صريح
إذا تضمن العقد شرطًا فاسخًا صريحًا، قد يقدّر المحامي اللجوء إلى قاضي الأمور المستعجلة لطلب الطرد بصفة مؤقتة ودون مساس بأصل الحق، باعتباره مختصًا بالمسائل المستعجلة التي يُخشى عليها من فوات الوقت. ويتوقف قبول ذلك على وضوح الشرط وتوافر الاستعجال حسب تقدير القاضي.
الجهة المختصة
إذا انتهت مدة العقد
بعد تعديل 2025، إذا انتهت المدة المبينة في العقد وامتنع المستأجر عن الإخلاء، يجوز للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع، دون إخلال بحقه في التعويض.
أنت
التنفيذ واستلام العين
بعد صدور الحكم أو الأمر وتذييله بالصيغة التنفيذية يتم التنفيذ عن طريق المحضرين. وإذا بقي المستأجر في العين بعد انتهاء الإيجار دون حق يلتزم بتعويض يراعى فيه القيمة الإيجارية وما أصابك من ضرر.

المستندات المطلوبة

أصل عقد الإيجار
ما يثبت الملكية أو صفة المؤجر
كشف بالأجرة المتأخرة وما سُدد منها
صورة الإنذار الرسمي وإعلانه
صورة بطاقة الرقم القومي
توكيل للمحامي

المواعيد المهمة

الإجراء	الميعاد	السند
مهلة التكليف بالوفاء قبل طلب أمر الأداء بالأجرة	خمسة أيام على الأقل	المادة 202 من قانون المرافعات 13 لسنة 1968
تقادم الأجرة	خمس سنوات لكل قسط من الأجرة	المادة 375 من القانون المدني 131 لسنة 1948
استئناف الأحكام في المواد المستعجلة	خمسة عشر يومًا	المادة 227 من قانون المرافعات 13 لسنة 1968

السند القانوني

قانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيهاالنص الكامل في مكتبة القوانين

سريان القانون المدني على الإيجارات الجديدة، وقوة السند التنفيذي للعقد الموثق، وأمر الطرد من قاضي الأمور الوقتية عند انتهاء المدة (مضافة بالقانون 165 لسنة 2025)

مادة اصدار 1مادة اصدار 2مادة اصدار 2 مكرر

نص المادة اصدار 1

مادة (الأولى) لا تسرى أحكام القانونين رقمى ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و١٣٦ لسنة ١٩٨١ فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها، ولا على الأماكن التى انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون.

نص المادة اصدار 2

مادة (الثانية) تطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها فى المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة، أو فى شأن استغلالها أو التصرف فيها. ويكون للمحررات المثبتة لهذه العلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذي بعد توثيقها بحضور أطرافها.(١) مادة (الثانية مكررًا) يلتزم المستأجر أو خلفه العام أو الخاص، بحسب الأحوال ، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر ، بحسب الأحوال ، فى نهاية المدة المبينة في عقد الإيجار ، وفى حال الامتناع عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض . ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الأولى من هذه المادة يحق للمستأجر أو خلفه العام أو الخاص، بحسب الأحوال ، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة على ألا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه.(٢)

قانون رقم ١٣١ لسنة ١٩٤٨ بإصدار القانون المدنيالنص الكامل في مكتبة القوانين

الفسخ بعد الإعذار، والشرط الفاسخ الصريح، والتزام المستأجر بالوفاء بالأجرة ورد العين، وانتهاء الإيجار بانتهاء مدته، وتقادم الأجرة

مادة 157مادة 158مادة 586مادة 590مادة 598مادة 375

نص المادة 157

مادة (١٥٧) (١) في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد اعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض. (٢) ويجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلا إذا اقتضت الظروف ذلك، كما يجوز له أن رفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته.

نص المادة 158

مادة (١٥٨) يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي - عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، وهذا الاتفاق لا يعفي من الأعذار، إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه.

نص المادة 586

مادة (٥٨٦) ١ - يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة في المواعيد التي يعينها عرف الجهة. ٢ - ويكون الوفاء في موطن المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضى بغير ذلك.

نص المادة 590

مادة (٥٩٠) يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار. فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى في تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر.

نص المادة 598

مادة (٥٩٨) ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء.

نص المادة 375

مادة (٣٧٥) ١ - يتقادم بخمس سنوات كل حق دوري متجدد ولو أقر به المدين، كأجرة المباني والأراضي الزراعية ومقابل الحكر، وكالفوائد والإيرادات المترتبة والمهايا والأجور والمعاشات. ٢ - ولا يسقط الريع المستحق في ذمة الحائز سيء النية، ولا الريع الواجب على ناظر الوقف أداؤه للمستحقين إلا بانقضاء خمس عشرة سنة.

قانون رقم ١٣ لسنة ١٩٦٨ بإصدار قانون المرافعات المدنية والتجاريةالنص الكامل في مكتبة القوانين

تقدير قيمة دعوى الفسخ، واختصاص قاضي الأمور المستعجلة، وأمر الأداء، وميعاد استئناف المستعجل، والسندات التنفيذية

مادة 37مادة 45مادة 201مادة 202مادة 227مادة 280

نص المادة 37

مادة (٣٧) يراعى في تقدير قيمة الدعوى ما يأتي: (١) الدعاوى التي يرجع في تقدير قيمتها الى قيمة العقار، يكون تقدير هذه القيمة باعتبار خمسمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة عليه اذا كان العقار مبنيا، فان كان من الأراضي يكون التقدير باعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية.(١٤) فاذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته. (٢) الدعاوى المتعلقة بملكية العقارات والمنازعات الموضوعية المتعلقة بالتنفيذ على العقار تقدر قيمتها بقيمة العقار. أما الدعاوى المتعلقة بحق ارتفاق فتقدر قيمتها باعتبار ربع قيمة العقار المقرر عليه الحق. فإذا كانت متعلقة بحق انتفاع أو بالرقبة قدرت باعتبار نصف قيمة العقار. (٣) إذا كانت الدعوى بطلب تقدير قيمة معينة للحكر أو بزيادتها إلى قيمة معينة قدرت بالقيمة السنوية المطلوب تقديرها أو بقيمة الزيادة في سنة مضروباً كل منهما في عشرين. (٤) دعاوى الحيازة تقدر قيمتها بقيمة الحق الذي ترد عليه الحيازة. (٥) إذا كانت الدعوى خاصة بإيراد فتقدر عند المنازعة في سند ترتيبه على أساس مرتب عشرين سنة إن كان مؤبداً وعلى أساس مرتب عشر سنين إن كان لمدى الحياة. (٦) الدعاوى المتعلقة بالمحاصيل تقدر قيمتها على حسب أسعارها في أسواقها العامة. (٧) إذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد أو إبطاله أو فسخه تقدر قيمتها بقيمة المتعاقد عليه وبالنسبة لعقود البدل تقدر الدعوى بأكبر البدلين قيمة. (٨) إذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد مستمر أو بإبطاله كان التقدير باعتبار مجموع المقابل النقدي عن مدة العقد كلها. وإذا كانت بطلب فسخ العقد كان التقدير باعتبار المقابل النقدي عن المدة الواردة في العقد فإذا كان العقد قد نفذ في جزء منه كان التقدير باعتبار المدة الباقية. وإذا كانت الدعوى متعلقة

نص المادة 45

مادة (٤٥) يندب في مقر المحكمة الابتدائية قاض من قضاتها ليحكم بصفة مؤقتة ومع عدم المساس بالحق في المسائل المستعجلة التي يخشى عليها من فوات الوقت. أما في خارج دائرة المدينة التي بها مقر المحكمة الابتدائية فيكون هذا الاختصاص لمحكمة المواد الجزئية. على أن هذا لا يمنع من اختصاص محكمة الموضوع أيضاً بهذه المسائل إذا رفعت لها بطريق التبعية.

نص المادة 201

مادة (٢٠١) استثناء من القواعد العامة في رفع الدعاوى ابتداء، تتبع الأحكام الواردة في المواد التالية، إذا كان حق الدائن ثابتا بالكتابة وحال الأداء، وكان كل ما يطالب به دينا من النقود معين المقدار، أو منقولا معينا بذاته أو بنوعه أو مقداره.(٤) وتتبع هذه الأحكام إذا كان صاحب الحق دائناً بورقة تجارية واقتصر رجوعه على الساحب أو المحرر أو القابل أو الضامن الاحتياطي لأحدهم. أما إذا أراد الرجوع على غير هؤلاء وجب عليه اتباع القواعد العامة في رفع الدعوى.

نص المادة 202

مادة (٢٠٢) على الدائن أن يكلف المدين أولا بالوفاء بميعاد خمسة أيام على الأقل ثم يستصدر أمراً بالأداء من قاضى محكمة المواد الجزئية التابع لها موطن المدين أو رئيس الدائرة بالمحكمة الابتدائية حسب الأحوال وذلك ما لم يقبل المدين اختصاص محكمة أخرى بالفصل في النزاع. ويكفي في التكليف بالوفاء أن يحصل بكتاب مسجل مع علم الوصول ويقوم بروتستو عدم الدفع مقام هذا التكليف.

نص المادة 227

مادة (٢٢٧) ميعاد الاستئناف أربعون يوماً ما لم ينص القانون على غير ذلك. ويكون الميعاد خمسة عشر يوماً في المواد المستعجلة أياً كانت المحكمة التي أصدرت الحكم. ويكون ميعاد الاستئناف ستين يوماً بالنسبة للنائب العام أو من يقوم مقامه.

نص المادة 280

مادة (٢٨٠) لا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسند تنفيذي اقتضاء لحق محقق الوجود ومعين المقدار وحال الأداء. والسندات التنفيذية هى الأحكام والأوامر والمحررات الموثقة ومحاضر الصلح التي تصدق عليها المحاكم أو مجالس الصلح والأوراق الأخرى التي يعطيها القانون هذه الصفة. ولا يجوز التنفيذ في غير الأحوال المستثناة بنص في القانون إلا بموجب صورة من السند التنفيذى عليها صيغة التنفيذ التالية: "على الجهة التي يناط بها التنفيذ أن تبادر إليه متى طلب منها وعلى السلطات المختصة أن تعين على إجرائه ولو باستعمال القوة متى طلب إليه ذلك".

أخطاء شائعة وتنبيهات

لا تطرد المستأجر بنفسك ولا تقطع عنه المرافق أو تغير الأقفال؛ استخدم الطرق القانونية فقط.
الشرط الفاسخ الصريح لا يغني عن الإعذار ما لم ينص العقد صراحة على الإعفاء منه.
هذه الخطوات لا تنطبق على عقود الإيجار القديمة الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن؛ فلها أحكام خاصة.

أسئلة شائعة

هل يمكن طرد المستأجر بأمر من القاضي دون قضية طويلة؟

عند انتهاء مدة العقد وامتناع المستأجر عن الإخلاء، أجاز القانون 4 لسنة 1996 (بعد إضافة المادة الثانية مكررًا عام 2025) طلب أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية. أما الطرد بسبب عدم دفع الأجرة أثناء المدة فيمر عادة بدعوى فسخ أو بطريق القضاء المستعجل حسب الأحوال.

ما فائدة توثيق عقد الإيجار في الشهر العقاري؟

المحررات المثبتة للعلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها يكون لها قوة السند التنفيذي بعد توثيقها بحضور أطرافها، وفق المادة الثانية من القانون 4 لسنة 1996.

هل يستطيع المستأجر وقف أمر الطرد برفع دعوى؟

للمستأجر أن يرفع دعوى موضوعية، لكن رفعها لا يوقف أمر قاضي الأمور الوقتية بالطرد وفق نص المادة الثانية مكررًا.

هذا الدليل معلومات قانونية عامة مكتوبة من نصوص القوانين المصرية السارية وقت آخر مراجعة، وليس استشارة قانونية لحالتك. المواعيد قد تبدأ أو تنقطع حسب وقائع كل حالة، وقد يصدر تعديل تشريعي حديث — اعرض أوراقك على محامٍ قبل اتخاذ أي إجراء.