الخطوات بالترتيب
- أنت
افهم وضع عقدك
في العقارات لا تنتقل الملكية بين الطرفين ولا في حق الغير إلا بالتسجيل في الشهر العقاري، والعقد غير المسجل لا يرتب إلا التزامات شخصية بين البائع والمشتري. احتفظ بأصل العقد وإيصالات سداد الثمن.
- المحامي
دعوى صحة التوقيع
تُرفع لتثبيت أن التوقيع على العقد هو توقيع البائع فعلًا، ولو كان الالتزام غير مستحق الأداء، وتختص بها المحكمة الجزئية أيًا كانت قيمتها. إذا حضر البائع وأقر أثبتت المحكمة إقراره، وإذا لم يحضر حكمت بصحة التوقيع في غيبته.
- المحامي
دعوى صحة ونفاذ العقد
إذا كنت تريد إلزام البائع بنقل الملكية إليك، يرفع المحامي دعوى صحة ونفاذ العقد؛ لأن البائع ملتزم بالقيام بما هو ضروري لنقل الحق المبيع. وتقدر قيمة الدعوى بقيمة المتعاقد عليه.
- المحامي
شهر صحيفة دعوى صحة التعاقد
يجب تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية في الشهر العقاري بعد إعلانها وقيدها بجدول المحكمة. ويترتب على التسجيل أن حقك إذا تقرر بحكم مؤشر به يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق على العقار بعد تاريخ تسجيل الصحيفة.
إذا أنكر البائع توقيعه
إذا أنكر من يُنسب إليه التوقيع خطه أو إمضاءه ولم تكف المستندات، تأمر المحكمة بالتحقيق بالمضاهاة أو بسماع الشهود أو بكليهما.
- أنت
شهر الحكم النهائي
بعد صدور حكم نهائي بصحة ونفاذ العقد، يُقدَّم الحكم للشهر العقاري لتسجيله؛ فالأحكام النهائية المثبتة لنقل الحقوق العينية العقارية يجب شهرها بطريق التسجيل حتى تنتقل الملكية.
المستندات المطلوبة
- أصل العقد الابتدائي
- إيصالات أو تحويلات سداد الثمن
- مستندات ملكية البائع وتسلسلها
- بيانات البائع وعنوانه
- صورة بطاقة الرقم القومي
- توكيل للمحامي
المواعيد المهمة
| الإجراء | الميعاد | السند |
|---|---|---|
| إعلان الخصم بشواهد التزوير إذا ادعى أحد الطرفين التزوير | ثمانية أيام من تاريخ التقرير بالادعاء بالتزوير | المادة 49 من قانون الإثبات 25 لسنة 1968 |
| ميعاد الاستئناف العادي | أربعون يومًا | المادة 227 من قانون المرافعات 13 لسنة 1968 |
السند القانوني
قانون رقم ٢٥ لسنة ١٩٦٨ بإصدار قانون الإثبات في المواد المدنية والتجاريةالنص الكامل في مكتبة القوانين
حجية المحرر العرفي، والتحقيق عند الإنكار، ودعوى صحة التوقيع الأصلية وأحكامها، والادعاء بالتزوير
مادة 14مادة 30مادة 45مادة 46مادة 47مادة 49
نص المادة 14
مادة (١٤)
يعتبر المحرر العرفي صادراً ممن يوقعه ما لم ينكر صراحة ما هو منسوب إليه من خط أو إمضاء أو ختم أو بصمة.
أما الوارث أو الخلف فلا يطلب منه الإنكار، ويكفي أن يحلف يميناً بأنه لا يعلم أن الخط أو الإمضاء أو الختم أو البصمة هى لمن تلقى عنه الحق.
ومن احتج عليه بمحرر عرفي وناقش موضوعه، لا يقبل منه إنكار الخط أو الإمضاء أو الختم أو بصمة الأصبع.
نص المادة 30
مادة (٣٠)
إذا أنكر من يشهد عليه المحرر خطه أو إمضاءه أو ختمه أو بصمة أصبعه أو أنكر ذلك خلفه أو نائبه وكان المحرر منتجاً في النزاع ولم تكف وقائع الدعوى ومستنداتها لتكوين عقيدة المحكمة في شأن صحة الخط أو الإمضاء أو الختم أو بصمة أصبعه أمرت المحكمة بالتحقيق بالمضاهاة أو بسماع الشهود أو بكليهما.
نص المادة 45
مادة (٤٥)
يجوز لمن بيده محرر غير رسمى أن يختصم من يشهد عليه ذلك المحرر ليقر بأنه بخطه أو بإمضائه أو بختمه أو ببصمة أصبعه ولو كان الالتزام الوارد به غير مستحق الأداء ويكون ذلك بدعوى أصلية بالإجراءات المعتادة.
نص المادة 46
مادة (٤٦)
إذا حضر المدعى عليه وأقر، أثبتت المحكمة إقراره، وتكون جميع المصروفات على المدعى ويعتبر المحرر معترفاً به إذا سكت المدعى عليه أو لم ينكره أو لم ينسبه إلى سواه.
نص المادة 47
مادة (٤٧)
إذا لم يحضر المدعى عليه حكمت المحكمة في غيبته بصحة الخط أو الإمضاء أو الختم أو بصمة الأصبع، ويجوز استئناف هذا الحكم في جميع الأحوال.
نص المادة 49
مادة (٤٩)
يكون الإدعاء بالتزوير في أية حالة تكون عليها الدعوى بتقرير في قلم الكتاب، وتبين في هذا التقرير كل مواضع التزوير المدعى بها وإلا كان باطلا.
ويجب أن يعلن مدعى التزوير خصمه في الثمانية الأيام التالية للتقرير بمذكرة يبين فيها شواهد التزوير وإجراءات التحقيق التى يطلب إثباته بها، وإلا جاز الحكم بسقوط إدعائه.
قانون رقم ١٣١ لسنة ١٩٤٨ بإصدار القانون المدنيالنص الكامل في مكتبة القوانين
تعريف البيع، والتزام البائع بما يلزم لنقل الملكية، وعدم انتقال الملكية العقارية إلا بمراعاة قانون الشهر العقاري
مادة 418مادة 428مادة 934
نص المادة 418
مادة (٤١٨)
البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشترى ملكية شيء أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدي.
نص المادة 428
مادة (٤٢٨)
يلتزم البائع أن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشترى وان يكف عن أى عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلا أو عسيرا.
نص المادة 934
مادة (٩٣٤)
(١) في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحدود العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقارى.
(٢) ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام والسندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أو غير ناقلة، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر.
٦ - الشفعة
شروط الأخذ بالشفعة:
قانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاريالنص الكامل في مكتبة القوانين
وجوب تسجيل التصرفات والأحكام الناقلة للملكية، ووجوب تسجيل دعاوى صحة التعاقد، وأثر تسجيلها
مادة 9مادة 15مادة 17
نص المادة 9
مادة (٩)
جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار اليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم.
ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن.
ويجوز لمن حصل مع آخرين على حكم نهائى مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذى قضى له به، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على العقارات المقضى له بها في قسم أو ناحية معينة.
ويجوز لمن حصل لصالحه أو مع آخرين على حكم نهائى مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذى قضى له به ، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على أى من العقارات المقضى له بها أو بجزء منها ، وسواء كان ذلك شائعًا أو مفرزًا ،على حسب الأحوال.(٢٤)
ملغاة.(٢٦)
ولا يسرى حكم الفقرة الرابعة من هذه المـادة إذا كان التصرف المقضى به من عقود المقايضة.(٢٤)
نص المادة 15
مادة (١٥)
يجب التأشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن في التصرف الذى يتضمنه المحرر وجودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الالغاء أو الرجوع فاذا كان المحرر الأصلى لم يشهر تسجل تلك الدعاوى.
ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أى حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها على حسب الأحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية.
وتحصل التأشيرات والتسجيلات المشار اليها بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة.
نص المادة 17
مادة (١٧)
يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة ١٥ أو التأشير بها أن حق المدعى إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها.
ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليهما في الفقرة السابقة.
ولا يسرى حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضى خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.(١٦)
قانون رقم ١٣ لسنة ١٩٦٨ بإصدار قانون المرافعات المدنية والتجاريةالنص الكامل في مكتبة القوانين
تقدير قيمة الدعوى، واختصاص الجزئية بصحة التوقيع أيًا كانت قيمتها، والاختصاص المحلي، وشرط شهر اتفاق صحة التعاقد المثبت بمحضر الجلسة والطلب العارض
مادة 37مادة 43مادة 50مادة 103مادة 126 مكرر
نص المادة 37
مادة (٣٧)
يراعى في تقدير قيمة الدعوى ما يأتي:
(١) الدعاوى التي يرجع في تقدير قيمتها الى قيمة العقار، يكون تقدير هذه القيمة باعتبار خمسمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة عليه اذا كان العقار مبنيا، فان كان من الأراضي يكون التقدير باعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية.(١٤)
فاذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته.
(٢) الدعاوى المتعلقة بملكية العقارات والمنازعات الموضوعية المتعلقة بالتنفيذ على العقار تقدر قيمتها بقيمة العقار.
أما الدعاوى المتعلقة بحق ارتفاق فتقدر قيمتها باعتبار ربع قيمة العقار المقرر عليه الحق.
فإذا كانت متعلقة بحق انتفاع أو بالرقبة قدرت باعتبار نصف قيمة العقار.
(٣) إذا كانت الدعوى بطلب تقدير قيمة معينة للحكر أو بزيادتها إلى قيمة معينة قدرت بالقيمة السنوية المطلوب تقديرها أو بقيمة الزيادة في سنة مضروباً كل منهما في عشرين.
(٤) دعاوى الحيازة تقدر قيمتها بقيمة الحق الذي ترد عليه الحيازة.
(٥) إذا كانت الدعوى خاصة بإيراد فتقدر عند المنازعة في سند ترتيبه على أساس مرتب عشرين سنة إن كان مؤبداً وعلى أساس مرتب عشر سنين إن كان لمدى الحياة.
(٦) الدعاوى المتعلقة بالمحاصيل تقدر قيمتها على حسب أسعارها في أسواقها العامة.
(٧) إذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد أو إبطاله أو فسخه تقدر قيمتها بقيمة المتعاقد عليه وبالنسبة لعقود البدل تقدر الدعوى بأكبر البدلين قيمة.
(٨) إذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد مستمر أو بإبطاله كان التقدير باعتبار مجموع المقابل النقدي عن مدة العقد كلها.
وإذا كانت بطلب فسخ العقد كان التقدير باعتبار المقابل النقدي عن المدة الواردة في العقد فإذا كان العقد قد نفذ في جزء منه كان التقدير باعتبار المدة الباقية.
وإذا كانت الدعوى متعلقة
نص المادة 43
مادة (٤٣)
تختص محكمة المواد الجزئية كذلك بالحكم ابتدائياً مهما تكن قيمة الدعوى وانتهائياً إذا لم تجاوز قيمتها ثلاثين ألف جنيه فيما يلي:(١٧)(٣٣)
(١) الدعاوى المتعلقة بالانتفاع بالمياه وتطهير الترع والمساقى والمصارف.
(٢) دعاوى تعيين الحدود وتقدير المسافات فيما يتعلق بالمباني والأراضي والمنشآت الضارة إذا لم تكن الملكية أو الحق محل نزاع.
(٣) دعاوى قسمة المال الشائع.
(٤) الدعاوى المتعلقة بالمطالبة بالأجور والمرتبات وتحديدها.(١٨)
(٥) دعاوى صحة التوقيع أيًا كانت قيمتها.(١٩)
(٦) دعاوى تسليم العقارات إذا رفعت بصفة أصلية، ويتعين على المدعى إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بالدعوى وذلك بورقة من أوراق المحضرين، وفي حالة عدم الاستدلال على أشخاصهم بعد إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة بحسب الأحوال، ولا تحكم المحكمة في الدعوى إلا بعد تمام الإخطار وتقديم المدعى المستندات التي تسانده في دعواه ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى.(٢٠)
نص المادة 50
مادة (٥٠)
في الدعاوى العينية العقارية ودعاوى الحيازة يكون الاختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار أو أحد أجزائه إذا كان واقعاً في دوائر محاكم متعددة.
وفي الدعاوى الشخصية العقارية يكون الاختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار أو موطن المدعى عليه.
واستثناء من حكم المادة ١٠٨ من هذا القانون تختص المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار دون غيرها بدعاوى تسليم العقارات.(٢٤)
نص المادة 103
مادة (١٠٣)
للخصوم أن يطلبوا إلى المحكمة في أية حال تكون عليها الدعوى إثبات ما اتفقوا عليه في محضر الجلسة ويوقع منهم أو من وكلائهم. فإذا كانوا قد كتبوا ما اتفقوا عليه ألحق الاتفاق المكتوب بمحضر الجلسة وأثبت محتواه فيه. ويكون لمحضر الجلسة في الحالين قوة السند التنفيذي. وتعطى صورته وفقاً للقواعد المقررة لإعطاء صور الأحكام.
ومع ذلك فإذا كان طلب الخصوم يتضمن إثبات اتفاقهم على صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية، فلا يحكم بإلحاق ما اتفقوا عليه - كتابة أو شفاهه - بمحضر الجلسة إلا إذا تم شهر الاتفاق المكتوب أو صورة رسمية من محضر الجلسة الذي اثبت فيه الاتفاق.(٥)
نص المادة 126 مكرر
مادة (١٢٦ مكررًا)
لا يقبل الطلب العارض أو طلب التدخل إذا كان محله صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية إلا إذا تم شهر صحيفة هذا الطلب أو صورة رسمية من محضر الجلسة الذى أثبت فيه.(١٠)
أخطاء شائعة وتنبيهات
- حكم صحة التوقيع يثبت التوقيع فقط ولا ينقل الملكية ولا يحميك من بيع البائع العقار لغيرك.
- تأخير تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد قد يجعل من سجّل حقه بحسن نية قبلك متقدمًا عليك.
- اتفاق الصلح على صحة التعاقد أمام المحكمة لا يُلحق بمحضر الجلسة إلا بعد شهر الاتفاق المكتوب أو صورة رسمية من المحضر.
أسئلة شائعة
هل حكم صحة التوقيع يكفي لتسجيل الشقة باسمي؟
لا. دعوى صحة التوقيع تقتصر على إثبات أن التوقيع صادر من البائع. أما نقل الملكية فيحتاج دعوى صحة ونفاذ ثم شهر الحكم النهائي في الشهر العقاري.
أين ترفع دعوى صحة التوقيع؟
تختص بها المحكمة الجزئية أيًا كانت قيمتها وفق المادة 43 من قانون المرافعات.
ماذا لو باع البائع الشقة لشخص آخر بعد رفع دعواي؟
تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد يجعل حقك إذا تقرر بحكم مؤشر به حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية بعد تاريخ التسجيل، ولا يكون حجة على من كسب حقه بحسن نية قبل التسجيل (المادة 17 من قانون الشهر العقاري).
هذا الدليل معلومات قانونية عامة مكتوبة من نصوص القوانين المصرية السارية وقت آخر مراجعة، وليس استشارة قانونية لحالتك. المواعيد قد تبدأ أو تنقطع حسب وقائع كل حالة، وقد يصدر تعديل تشريعي حديث — اعرض أوراقك على محامٍ قبل اتخاذ أي إجراء.
