عايز أسجّل عقاري في الشهر العقاري: الخطوات إيه؟

الجهة المختصة

مأمورية الشهر العقاري التي يقع العقار في دائرتها، ثم مكتب الشهر التابعة له، وقاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية للتظلم من الرفض أو الاعتراض على الرقم الوقتي

الخطوات بالترتيب

أنت
اعرف لماذا تسجل
التصرفات التي تنشئ أو تنقل حقًا عينيًا عقاريًا أصليًا، والأحكام النهائية المثبتة لذلك، يجب تسجيلها، وبدون التسجيل لا تنتقل الملكية بين الطرفين ولا في حق الغير، ويبقى لك مجرد التزام شخصي على البائع.
أنت
جهّز المستندات
يجب أن يشتمل طلب الشهر على البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته، وخريطة رسمية رقمية بإحداثيات العقار أو الوحدة أو مستند رسمي يحمل البيانات نفسها، والسند القانوني لطلب التسجيل، وإقرار منك بالحقوق المقررة على العقار إن وجدت.
أنت
قدّم الطلب للمأمورية المختصة
يُقدم الطلب لمأمورية الشهر التي يقع العقار في دائرتها على النموذج المعتمد، موقعًا من المتصرف أو المتصرف إليه، ويمكن تقديمه إلكترونيًا وفق اللائحة. ولا يُقيد الطلب ما لم يكن مستوفيًا ومرفقًا به مشروع المحرر المراد شهره.
الجهة المختصة
إذا لم يكن لأصل الملكية سند مسجل
إذا كان أصل الملكية لا يستند إلى محرر سبق شهره، يجوز طلب إسناده إلى واقعة مثل الحيازة المكسبة للملكية أو الحيازة المصحوبة بسند ولو عرفي لمدة خمس سنوات بحسن نية. تحقق المأمورية الشروط وتحيل الطلب برأيها خلال ثلاثين يومًا، ثم تصدر لجنة ثلاثية بمكتب الشهر قرارها مسببًا خلال سبعة أيام.
الجهة المختصة
المراجعة والتوثيق والشهر
بعد أن تؤشر المأمورية على المحرر بصلاحيته للشهر يتم توثيقه أو التصديق على التوقيعات إن كان عرفيًا، ثم يُرفع إلى المكتب في اليوم التالي على الأكثر لاستكمال إجراءات الشهر خلال سبعة أيام على الأكثر من وروده. وتُبحث الطلبات على العقار الواحد بحسب أسبقية قيدها.
المحامي
إذا رُفض الطلب أو طُلب استيفاء لا ترى له وجهًا
خلال عشرة أيام من إبلاغك بقرار الاستيفاء أو الرفض، يمكن التقدم بالمحرر لطلب رقم وقتي بعد أداء الرسم وإيداع الكفالة المقررة، ويُرفع الأمر لقاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية الذي يصدر قرارًا مسببًا ونهائيًا خلال سبعة أيام بإبقاء الرقم الوقتي أو إلغائه.
المحامي
التسجيل بموجب حكم نهائي
إذا كان سندك حكمًا نهائيًا يثبت نقل الحق، يُعطى الطلب رقمًا وقتيًا بعد سداد الرسم ويُنشر في صحيفة يومية، ويتحول إلى رقم نهائي إذا لم يُعترض عليه أمام قاضي الأمور الوقتية خلال شهر من النشر أو رُفض الاعتراض.

المستندات المطلوبة

مشروع المحرر المراد شهره (عقد أو حكم نهائي)
مستندات إثبات الشخصية والصفة لكل طرف
خريطة رسمية رقمية بإحداثيات العقار أو الوحدة
مستندات أصل الملكية وتسلسلها
إقرار بالحقوق المقررة على العقار إن وجدت
توكيل رسمي إذا قدم الطلب وكيل

المواعيد المهمة

الإجراء	الميعاد	السند
تقدم صاحب الطلب المرفوض لطلب رقم وقتي	عشرة أيام من إبلاغه بقرار الاستيفاء أو الرفض	المادة 35 من قانون تنظيم الشهر العقاري 114 لسنة 1946
قرار قاضي الأمور الوقتية في الرقم الوقتي	سبعة أيام من رفع الأمر إليه	المادة 35 من قانون تنظيم الشهر العقاري 114 لسنة 1946
الاعتراض على الرقم الوقتي الصادر بناء على حكم نهائي	شهر من تاريخ النشر في صحيفة يومية	المادة 35 مكررًا من قانون تنظيم الشهر العقاري 114 لسنة 1946
إحالة المأمورية طلب الإسناد إلى واقعة الحيازة	ثلاثون يومًا من تقديم الطلب	المادة 23 مكررًا من قانون تنظيم الشهر العقاري 114 لسنة 1946

السند القانوني

قانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاريالنص الكامل في مكتبة القوانين

وجوب التسجيل وأثره، وإشهار واقعة الحيازة، وتقديم الطلب ومشتملاته، وأصل الملكية، ومراحل الشهر، والأسبقية، والتظلم بالرقم الوقتي، وشهر الأحكام النهائية (معدلة بالقانونين 186 لسنة 2020 و9 لسنة 2022)

مادة 9مادة 10 مكررمادة 20مادة 21مادة 22مادة 22 مكررمادة 23مادة 23 مكررمادة 28مادة 33مادة 35مادة 35 مكررمادة 36 مكرر

نص المادة 9

مادة (٩) جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار اليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم. ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن. ويجوز لمن حصل مع آخرين على حكم نهائى مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذى قضى له به، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على العقارات المقضى له بها في قسم أو ناحية معينة. ويجوز لمن حصل لصالحه أو مع آخرين على حكم نهائى مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذى قضى له به ، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على أى من العقارات المقضى له بها أو بجزء منها ، وسواء كان ذلك شائعًا أو مفرزًا ،على حسب الأحوال.(٢٤) ملغاة.(٢٦) ولا يسرى حكم الفقرة الرابعة من هذه المـادة إذا كان التصرف المقضى به من عقود المقايضة.(٢٤)

نص المادة 10 مكرر

مادة (١٠ مكررًا) يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله أو تقريره بطريق التسجيل ، ويعد من هذه الوقائع في تطبيق أحكام هذه المـادة الحيازة المكسبة للملكية وفقًا لأحكام المـادتين (٩٦٨ و٩٦٩) من القانون المدنى أو الحيازة المصحوبة بسند ، ولو كان عرفيًا ، لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل . ويترتب على عدم التسجيل عدم الإحتجاج بالحقوق المشار إليها قبل الغير .(٢٥)

نص المادة 20

مادة (٢٠) تتم إجراءات الشهر في جميع الأحوال بناء على طلب ذوى الشأن أو من يقوم مقامهم.

نص المادة 21

مادة (٢١) تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها على النموذج الذى يصدر به قرار من وزير العدل ، ويجب أن يكون موقعًا على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه في غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام ، كما يمكن تقديم الطلب إلكترونيًا على النحو الذى تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون .(٢٢)(٢٤)

نص المادة 22

مادة (٢٢) مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة المنظمة قانونًا ، يجب أن تشتمل الطلبات المنصوص عليها في المـادة (٢١) من هذا القانون على ما يأتى : (أولاً) البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته ، ويستثنى من ذلك الصادر بشأنهم الأحكام النهائية المطلوب شهرها . (ثانيـًا) خريطة رسمية رقمية مبينًا بها بيانات وإحداثيات العقار أو الوحدة محل التسجيل أو أى مستند رسمى آخر يحمل ذات البيانات . (ثالثـًا) السند القانونى لطلب التسجيل . (رابعـًا) إقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار محل التسجيل ، إن وجدت . وذلك كله على النحو الذى تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون .(٢٤)

نص المادة 22 مكرر

مادة (٢٢ مكررًا) لا يقيد طلب الشهر ما لم يكن مستوفيًا للبيانات والمستندات الواردة بالمـادة (٢٢) من هذا القانون ، ومرفقًا به مشروع المحرر المراد شهره وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات ومواعيد استيفاء الطلب.(٢٥)

نص المادة 23

مادة (٢٣) لا يقبل من المحررات فيما يتعلق باثبات أصل الملكية أو الحق العينى وفقا لأحكام المادة السابقة إلا: (١) المحررات التي سبق شهرها. (٢) المحررات التي تتضمن تصرفا مضافا الى ما بعد الموت ثم قبل العمل بأحكام هذا القانون. (٣) المحررات التي ثبت تاريخها قبل سنة ١٩٢٤ من غير طريق وجود توقيع أو ختم لانسان توفي. (٤) المحررات التي تحمل تاريخا سابقا على سنة ١٩٢٤ اذا كان قد أخذ بها قبل العمل بأحكام هذا القانون في محررات تم شهرها أو نقل التكليف بمقتضاها لمن صدرت لصالحه. وذلك كله بشرط عدم تعارض هذه المحررات مع مستندات المالك الحقيقي.(١١)

نص المادة 23 مكرر

مادة (٢٣ مكررًا) إذا كـان موضـوع طـلـب الشهـر إحدى الوقـائع المشـار إليها في المـادة (١٠ مكررًا) من هذا القانون، أو كان أصل الملكية أو الحق العيني محل طلب الشهر لا يستند إلى أحد المحررات المنصوص عليها في المـادة (٢٣) من هذا القانون، وطلب صاحب الشأن إسناده إلى إحدى هذه الوقائع، فعلى المـأمورية تحقيق مدى توافر شروط هذه الوقائع وفقًا لأحكام القانون ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعًا برأيها في خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تقـديم الطلـب. وتتولى لجنة ثلاثية تشكل بمكتب الشهر برئاسة أمين المكـتب وعضوية أقــدم اثنــين من الأمناء المساعدين أو الأعضاء القــانونيين، حال عدم تواجــد الأمناء المساعدين، النظر في الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه، وتصدر قرارها مسببًا بقبول الطلب أو رفضه خلال سبعة أيام من تاريخ تسليم الأوراق إليها. وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات التي تتبع في تحقيق تلك الوقائع والمستندات الواجب تقديمها وطرق النشر والإعلان وكيفية الاعتراض أمام اللجنة. ويستحق على الطلب رسم محدد لا يزيد على خمسمائة جنيه، فضلاً عن مصروفات النشر والانتقال، وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون فئات هذا الرسم. ولا تسرى أحكام الفقرات السابقة على العقارات المنصوص عليها في المـادة (٩٧٠) من القانون المدنى ولا على الأراضى الفضاء، كما لا تخل أحكام هذه المـادة بحق ذوى الشأن في الالتجاء إلى القضاء للمنازعة في موضوع الحق.(١٢)(٢٤)

نص المادة 28

مادة (٢٨) بعد انتهاء المـأمورية من مراجعة المحرر والتأشير عليه بصلاحيته للشهر يتم توثيق المحرر أو التصديق عليه إن كان عرفيًا ، على حسب الأحوال ، وتخصص دفاتر بكل مأمورية لتوثيق المحررات التي تم التأشير على مشروعاتها بصلاحيتها للشهر أو التصديق على توقيعات ذوى الشأن فيها إذا كانت عرفية ، على حسب الأحوال ، ثم ترفعه إلى المكتب التابعة له في اليوم التالى على الأكثر لتوثيق المحرر أو التصديق عليه لاستكمال إجراءات الشهر خلال سبعة أيام على الأكثر من تاريخ وروده إلى المكتب .(٢٤)

نص المادة 33

مادة (٣٣) إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب في شأن عقار واحد يجب أن تبحث هذه الطلبات وفقًا لأسبقية تدوينها في دفتر قيد الطلبات ، ولا يجوز السير في إجراءات بحث أى طلب لاحق إلا بعد الفصل في الطلب الذى يسبقه .(٢٤)

نص المادة 35

مادة (٣٥) لمن أشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجهًا له أو رفض طلبه أن يتقدم بالمحرر نفسه أو بالمحرر مصحوبًا بالقائمة ، على حسب الأحوال ، وذلك خلال عشرة أيام من وقت إبلاغه بقرار الاستيفاء أو الرفض ، ويطلب من أمين المكتب إعطاء هذا المحرر أو القائمة رقمًا وقتيًا بعد أداء الرسم وتوثيق المحرر أو التصديق على التوقيعات فيه إن كان من المحررات العرفية وبعد إيداع كفالة قدرها نصف في المـائة من قيمة الالتزام الذى يتضمنه المحرر على ألا يزيد مقدار هذه الكفالة على ألف جنيه تسترد في حالة الإبقاء على الرقم الوقتى ، ويجب أن تبين في الطلب الأسباب التي يستند إليها الطالب . وفي هذه الحالة يجب على أمين المكتب إعطاء المحرر أو القائمة رقمًا وقتيًا في دفتر الشهر المشار إليه في المـادة (٣١) من هذا القانون ، ودفاتر الفهارس وأن يرفع الأمر فورًا إلى قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التي يقع المكتب في دائرتها . ويصدر القاضى بعد سماع إيضاحات صاحب الشأن ومكتب الشهر العقاري قرارًا مسببًا خلال سبعة أيام من رفع الأمر إليه بإبقاء الرقم الوقتى بصفة دائمة أو بإلغائه تبعًا لتحقـق أو تخـلف الشروط التي يتطلب القـانون توافرها لشهر المحرر أو القائمة . ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائيًا .(١٨)(٢٤)

نص المادة 35 مكرر

مادة (٣٥ مكررًا) اذا كان سند الطلب حكمآ نهائيأ ، يثبت انشاء حق من الحقوق العينية العقارية الاصلية ،أونقله أو تقريره ، أو تغبيره ، أو زواله ، يجب على أمين المكتب إعطاء الطلب رقمآ وقتيأ شهرآ أو قيدآ في سجل خاص لكل منهما يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر ، ويتحول الرقم الوقتى إلى رقم نهائى ، ويترتب عليه الأثار المترتبة على شهر المحرر أو قيده ، وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض . ويكون الاعتراض على صدور الرقم الوقتى أمام قاضى الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار على نفقة صاحب الشأن ، ويصدر القاضى قراره مسببآ بقبول الاعتراض وإلغاء الرقم أو برفض الاعتراض ، وذلك خلال سبعة أيام من تاريخ رفع الاعتراض إليه مقرونآ بالمستندات المؤيدة له ، ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائيآ . وعلى شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات ، أو اتخاذ أى إجراء مع صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذى يحمل رقم الشهر أو القيد . وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات وقواعد تنفيذ أحكام هذه المادة .(٢٣)

قانون رقم ١٣١ لسنة ١٩٤٨ بإصدار القانون المدنيالنص الكامل في مكتبة القوانين

الملكية العقارية لا تنتقل إلا بمراعاة أحكام قانون الشهر العقاري

مادة 934

نص المادة 934

مادة (٩٣٤) (١) في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحدود العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقارى. (٢) ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام والسندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أو غير ناقلة، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر. ٦ - الشفعة شروط الأخذ بالشفعة:

أخطاء شائعة وتنبيهات

تقديم محرر عرفي مزور بقصد الشهر جريمة يعاقب عليها بالحبس مدة لا تقل عن سنة وبغرامة لا تجاوز خمسين ألف جنيه.
لا تكتفِ بالتوكيل أو العقد العرفي؛ فهما لا ينقلان الملكية في مواجهة الغير.
تابع مواعيد الاستيفاء والتظلم بدقة؛ فالمدد قصيرة (عشرة أيام للتظلم بالرقم الوقتي).

أسئلة شائعة

معي عقد عرفي قديم ولا يوجد أصل ملكية مسجل، هل أستطيع التسجيل؟

أتاح تعديل 2022 شهر وقائع مثل الحيازة المكسبة للملكية أو الحيازة المصحوبة بسند ولو عرفي لمدة خمس سنوات بحسن نية، وتحقق المأمورية الشروط ثم تفصل لجنة ثلاثية في الطلب (المادتان 10 مكررًا و23 مكررًا). ولا يسري ذلك على الأراضي الفضاء ولا على العقارات المنصوص عليها في المادة 970 من القانون المدني.

هل أستطيع تقديم الطلب أونلاين؟

نعم، أجازت المادة 21 بعد تعديلها تقديم طلب الشهر إلكترونيًا على النحو الذي تبينه اللائحة التنفيذية.

ماذا أفعل إذا رفضت المأمورية طلبي؟

خلال عشرة أيام من إبلاغك بالرفض يمكنك طلب رقم وقتي، ويُعرض الأمر فورًا على قاضي الأمور الوقتية الذي يصدر قرارًا نهائيًا خلال سبعة أيام (المادة 35).

هذا الدليل معلومات قانونية عامة مكتوبة من نصوص القوانين المصرية السارية وقت آخر مراجعة، وليس استشارة قانونية لحالتك. المواعيد قد تبدأ أو تنقطع حسب وقائع كل حالة، وقد يصدر تعديل تشريعي حديث — اعرض أوراقك على محامٍ قبل اتخاذ أي إجراء.