شقة إيجار قديم: ماذا تغيّر بقانون 164 لسنة 2025؟

الجهة المختصة

قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار (أوامر الطرد)، والمحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة (الدعوى الموضوعية)، ولجان الحصر المشكلة بقرار المحافظ (تقسيم المناطق)

الخطوات بالترتيب

أنت
تأكد أن عقدك يخضع للقانون الجديد
القانون يسري على الأماكن المؤجرة للسكنى، والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير السكنى، الخاضعة للقانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981. اجمع عقد الإيجار وإيصالات الأجرة لتحدد تاريخ العقد ونوعه وهل امتد إليك من المستأجر الأصلي.
أنت
اعرف موعد انتهاء العقد
تنتهي عقود السكنى الخاضعة للقانون بانتهاء سبع سنوات من تاريخ العمل به، وعقود غير السكنى للأشخاص الطبيعيين بانتهاء خمس سنوات، ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل ذلك. والقانون معمول به من اليوم التالي لنشره.
أنت
احسب الأجرة الجديدة
للسكنى: عشرون مثل الأجرة القانونية السارية في المناطق المتميزة بحد أدنى ألف جنيه، وعشرة أمثالها في المتوسطة (بحد أدنى أربعمائة جنيه) والاقتصادية (بحد أدنى مائتين وخمسين جنيهًا). ولغير السكنى خمسة أمثال الأجرة السارية، وتزاد الأجرة سنويًا بنسبة 15%.
الجهة المختصة
لجان الحصر تحدد تصنيف منطقتك
تقسم لجان بقرار من المحافظ المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية خلال ثلاثة أشهر قابلة للمد مرة واحدة، ويُنشر قرار المحافظ في الوقائع المصرية. وإلى حين ذلك يدفع المستأجر 250 جنيهًا شهريًا، ثم يسدد الفروق المستحقة على أقساط شهرية لمدة مساوية.
أنت
المستأجر: فكّر مبكرًا في طلب وحدة بديلة
يحق للمستأجر أو من امتد إليه العقد، قبل انقضاء المدة، أن يطلب تخصيص وحدة من الوحدات المتاحة لدى الدولة إيجارًا أو تمليكًا، بطلب مرفق به إقرار بإخلاء العين فور التخصيص واستلام الوحدة. احتفظ بصورة من الطلب والإقرار.
المحامي
المالك: مراجعة حالات الإخلاء
يراجع المحامي هل تتحقق حالة إخلاء: انتهاء المدة، أو ترك المكان مغلقًا أكثر من سنة دون مبرر، أو امتلاك المستأجر وحدة صالحة لنفس الغرض، فضلًا عن أسباب المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 كعدم سداد الأجرة خلال 15 يومًا من التكليف بالوفاء.
المحامي
طلب أمر الطرد من قاضي الأمور الوقتية
إذا امتنع المستأجر عن الإخلاء يقدم المحامي عريضة لقاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار مع المستندات، ويصدر القاضي أمره كتابة في اليوم التالي على الأكثر. ويسقط الأمر إذا لم يُقدَّم للتنفيذ خلال ثلاثين يومًا من صدوره.
الجهة المختصة
حق المستأجر في الدعوى الموضوعية
يجوز للمستأجر رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة بالإجراءات المعتادة، لكن رفعها لا يوقف أمر قاضي الأمور الوقتية بالطرد.

المستندات المطلوبة

عقد الإيجار الأصلي
إيصالات سداد الأجرة أو ما يثبت إيداعها
ما يثبت امتداد العقد إليك (شهادة وفاة المستأجر الأصلي وما يثبت الإقامة معه) إن وُجد
إنذار أو تكليف بالوفاء على يد محضر أو بكتاب موصى عليه بعلم الوصول (لحالة التأخر في الأجرة)
ما يثبت غلق العين أو امتلاك المستأجر وحدة أخرى (لحالات الإخلاء الجديدة)
بطاقة الرقم القومي وتوكيل للمحامي

المواعيد المهمة

الإجراء	الميعاد	السند
انتهاء عقود إيجار السكنى الخاضعة للقانون	بانتهاء سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون (ما لم يُتفق على الإنهاء قبلها)	المادة 2 من القانون 164 لسنة 2025
انتهاء عقود غير السكنى للأشخاص الطبيعيين	بانتهاء خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون	المادة 2 من القانون 164 لسنة 2025
انتهاء لجان الحصر من تقسيم المناطق	ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون، قابلة للمد مرة واحدة مماثلة	المادة 3 من القانون 164 لسنة 2025
مهلة سداد الأجرة بعد التكليف بالوفاء قبل طلب الإخلاء	15 يومًا من تاريخ التكليف	المادة 18 (ب) من القانون 136 لسنة 1981
سقوط أمر الطرد إذا لم يُنفَّذ	30 يومًا من تاريخ صدوره	المادة 200 من قانون المرافعات 13 لسنة 1968

السند القانوني

قانون ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجرالنص الكامل في مكتبة القوانين

نطاق القانون، مدة انتهاء العقود، الأجرة الجديدة والزيادة السنوية، حالات الإخلاء وأمر الطرد، وحق طلب وحدة من الدولة، وإلغاء القانونين القديمين بعد سبعة أعوام

مادة 1مادة 2مادة 3مادة 4مادة 5مادة 6مادة 7مادة 8مادة 9

نص المادة 1

مادة (١) تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقاً لأحكام القانونين رقمي ٤٩ لسنة ١٩٧٧ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و١٣٦ لسنة ١٩٨١ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر . مادة (۲) تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به ، وتنتهى عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به ، وذلك كله ما لم يتم التراضى على الإنهاء قبل ذلك . مادة (۳) تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر فى نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة ، متوسطة ، اقتصادية ، على أن يُراعى فى التقسيم المعايير والضوابط الآتية : ١- الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار . ٢- مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة . ٣- المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق . ٤ - شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة . ٥ - القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم ١٩٦ لسنة ٢٠٠٨ ، الكائنة في ذات المنطقة . ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان . وتنتهى هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون ، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد مدة الانتهاء من أعمالها ل

نص المادة 4

مادة (٤) اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه ، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للأماكن الكائنة فى المناطق الاقتصادية . ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (٣) من هذا القانون من أعمالها ، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع مائتين وخمسين جنيهًا شهريًا ، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال ، بدءًا من اليوم التالى لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (٣) من هذا القانون بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها .

نص المادة 5

مادة (٥) اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية .

نص المادة 6

مادة (٦) تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين (٤ ، ٥) من هذا القانون سنويًا بصفة دورية بنسبة (١٥٪) .

نص المادة 7

مادة (٧) مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (١٨) من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليه ، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار ، بحسب الأحوال ، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، في نهاية المدة المبينة فى المادة (٢) من هذا القانون ، أو حال تحقق أي من الحالتين الآتيتين : ١- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر . ٢- إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر . وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض . ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار ، بحسب الأحوال ، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة ، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه . مادة (۸) مع عدم الإخلال بحكم المادتين (۲ ، ۷) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقمى ٤٩ لسنة ١٩٧٧ ، ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليهما ، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود فى المادة (٢) من هذا القانون ، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية ، إيجارًا أو تمليكًا ، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار الت

نص المادة 9

مادة (٩) مع عدم الإخلال بحكم المادة (٢) من هذا القانون ، تُلغى القوانين أرقام ٤٩ لسنة ۱۹۷٧ فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، و٦ لسنة ۱۹۹۷ بتعديل الفقرة الثانية من المادة (٢٩) من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷٧ وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتبارًا من اليوم التالى لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون . ويُلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون .

قانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجرالنص الكامل في مكتبة القوانين

أسباب الإخلاء القائمة ومنها عدم الوفاء بالأجرة خلال 15 يومًا من التكليف

مادة 18

نص المادة 18

مادة (١٨) لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: ( أ ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية. (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية،(٣). ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الاجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر. فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال. (جـ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر, أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى, أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة ٢٩ من القانون ٤٩ لسنه ١٩٧٧ (د) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة.(٩) ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة. وتلغى المادة (٣١) من ال

قانون رقم ١٣ لسنة ١٩٦٨ بإصدار قانون المرافعات المدنية والتجاريةالنص الكامل في مكتبة القوانين

تقديم العريضة لقاضي الأمور الوقتية وصدور الأمر وسقوطه بعدم تقديمه للتنفيذ خلال 30 يومًا

مادة 194مادة 195مادة 200

نص المادة 194

مادة (١٩٤) في الأحوال التي ينص فيها القانون على أن يكون للخصم وجه في استصدار أمر، يقدم عريضة بطلبه الى قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة، أو الى رئيس الهيئة التي تنظر الدعوى، وتكون هذه العريضة من نسختين متطابقتين ومشتملة على وقائع الطلب وأسانيده، وتعيين موطن مختار للطالب في البلدة التي بها مقر المحكمة وتشفع بها المستندات المؤيدة لها. (١)

نص المادة 195

مادة (١٩٥) يجب على القاضي أن يصدر أمره بالكتابة على إحدى نسختى العريضة في اليوم التالى لتقديمها على الأكثر. ولا يلزم ذكر الأسباب التي بنى عليها الأمر إذا كان مخالفاً لأمر سبق صدوره فعندئذ يجب ذكر الأسباب التي اقتضت إصدار الأمر الجديد وإلا كان باطلا.

نص المادة 200

مادة (٢٠٠) يسقط الأمر الصادر على عريضة إذا لم يقدم للتنفيذ خلال ثلاثين يوماً من تاريخ صدوره ولا يمنع هذا السقوط من استصدار أمر جديد. الباب الحادي عشر أوامر الأداء

بتعديل بعض أحكام القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيهاالنص الكامل في مكتبة القوانين

أضاف المادة الثانية مكررًا للقانون 4 لسنة 1996: إخلاء المستأجر في نهاية مدة العقد وأمر الطرد من قاضي الأمور الوقتية

مادة 1

أخطاء شائعة وتنبيهات

الامتناع عن سداد الأجرة الجديدة أو المؤقتة قد يفتح باب الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة؛ سدد واحتفظ بالإيصالات.
رفع المستأجر دعوى موضوعية لا يوقف تنفيذ أمر الطرد الصادر من قاضي الأمور الوقتية.
تقسيم المناطق يصدر بقرار المحافظ المنشور في الوقائع المصرية؛ لا تعتمد على أرقام متداولة قبل صدوره.
قانون 164 لسنة 2025 لا يخص عقود الإيجار الجديدة الخاضعة للقانون المدني (القانون 4 لسنة 1996).

أسئلة شائعة

هل يُطرد المستأجر فورًا بعد صدور القانون؟

لا. عقود السكنى تنتهي بانتهاء سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وغير السكنى للأشخاص الطبيعيين بخمس سنوات، إلا إذا تحققت حالة إخلاء أخرى نص عليها القانون كترك المكان مغلقًا أكثر من سنة دون مبرر أو امتلاك وحدة صالحة لنفس الغرض.

كم أدفع حتى تنتهي لجان الحصر من عملها؟

يلتزم المستأجر بسداد 250 جنيهًا شهريًا لحين انتهاء اللجان، ثم يسدد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها، بدءًا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ.

عقدي جديد (إيجار قانون مدني)، هل ينطبق عليّ هذا القانون؟

لا، فالقانون 164 لسنة 2025 يسري على الأماكن الخاضعة للقانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981. أما العقود الخاضعة للقانون 4 لسنة 1996 فقد أضاف لها القانون 165 لسنة 2025 حكمًا يلزم المستأجر بالإخلاء في نهاية مدة العقد ويجيز للمالك طلب أمر طرد من قاضي الأمور الوقتية.

هذا الدليل معلومات قانونية عامة مكتوبة من نصوص القوانين المصرية السارية وقت آخر مراجعة، وليس استشارة قانونية لحالتك. المواعيد قد تبدأ أو تنقطع حسب وقائع كل حالة، وقد يصدر تعديل تشريعي حديث — اعرض أوراقك على محامٍ قبل اتخاذ أي إجراء.