مُراجَع ومُحدَّث حتى ٢ أكتوبر ٢٠٢٦
الإجابة المباشرة: لا يجوز بيع عقار يملكه قاصر (أقل من ٢١ سنة) إلا وفق قانون الولاية على المال: الأب يحتاج إذن المحكمة إذا زادت قيمة العقار على ثلاثمائة جنيه، والجد لا يتصرف في مال القاصر إطلاقًا بغير إذن، والوصي (ومنهم الأم الوصية) يحتاج إذنًا مسبقًا لكل تصرف عقاري. الطلب يُقدَّم إلى محكمة الأسرة عن طريق نيابة الأسرة، والمحكمة لا تأذن إلا إذا كان البيع في مصلحة القاصر.
توفي الزوج وترك شقة يملك الأبناء نصيبًا فيها، أو اشترى الأب أرضًا باسم ابنه الصغير، ثم ظهرت حاجة للبيع: مصاريف تعليم، علاج، أو فرصة أفضل. المشتري يطلب «إذن المحكمة»، والأسرة لا تعرف من أين تبدأ. هذا المقال يشرح الطريق خطوة بخطوة.
ما الأساس القانوني؟
الحاكم هو المرسوم بقانون رقم ١١٩ لسنة ١٩٥٢ بأحكام الولاية على المال، وإجراءاته في القانون رقم ١ لسنة ٢٠٠٠:
- المادة ١: الولاية على مال القاصر للأب ثم للجد الصحيح، إذا لم يكن الأب قد اختار وصيًا.
- المادة ٧: لا يجوز للأب أن يتصرف في العقار أو المحل التجاري أو الأوراق المالية إذا زادت قيمتها على ثلاثمائة جنيه إلا بإذن المحكمة، ولا يجوز للمحكمة أن ترفض الإذن إلا إذا كان التصرف من شأنه جعل أموال القاصر في خطر أو كان فيه غبن يزيد على خُمس القيمة.
- المادة ٦: لا يجوز للولي أن يتصرف في عقار القاصر لنفسه أو لزوجه أو لأقاربه أو لأقاربها إلى الدرجة الرابعة إلا بإذن المحكمة، ولا أن يرهن عقار القاصر لدين على نفسه.
- المادة ١٥: لا يجوز للجد بغير إذن المحكمة التصرف في مال القاصر.
- المادة ٣٩: لا يجوز للوصي بغير إذن المحكمة أي تصرف ينشئ حقًا عينيًا عقاريًا أو ينقله أو يغيره أو يزيله — والبيع أوضحها.
- المادة ١٨: تنتهي الولاية ببلوغ القاصر إحدى وعشرين سنة، وهي سن الرشد في المادة ٤٤ من القانون المدني.
هل حالتك ينطبق عليها؟
- المالك قاصر لم يبلغ ٢١ سنة، أو صدر قرار باستمرار الولاية عليه.
- من يتصرف؟ الأب، أو الجد، أو وصي مختار ثبّتته المحكمة، أو وصي عيّنته المحكمة. الأم ليست وليًا طبيعيًا على المال؛ وإذا توفي الأب ولم يكن هناك جد، تحتاج إلى قرار بتعيينها وصية قبل أي تصرف.
- هل المال من الأب نفسه؟ المادة ١٣ تستثني ما آل إلى القاصر من أبيه تبرعًا من القيود المنصوص عليها في القانون.
- هل للقاصر مصلحة؟ سبب البيع وعدالة الثمن هما ما تبحثه المحكمة.
- هل هناك تعارض مصالح؟ إذا كان الولي أو قريبه هو المشتري، تعيّن المحكمة وصيًا خاصًا (م ٣١).
تعمل إيه دلوقتي؟ خطوات استصدار إذن بيع عقار القاصر
- حدد صفتك القانونية: ولي طبيعي، أو وصي بقرار. إن لم يوجد نائب قانوني، يُطلب أولًا تعيين وصي.
- جهّز ملف العقار: سند الملكية، وإعلام الوراثة إن كان موروثًا، وتقدير مبدئي لقيمته.
- قدّم الطلب إلى محكمة الأسرة مشتملًا على بيانات صحيفة الدعوى ومرفقًا به المستندات؛ والمحكمة تحيله إلى النيابة العامة لإبداء رأيها كتابة (م ٣٦ ق ١ لسنة ٢٠٠٠).
- تحقيقات النيابة: سماع الأقوال، وقد تُطلب معاينة أو خبير لتقييم العقار، ثم تُحدَّد جلسة.
- صدور القرار: بالإذن بشروط (حد أدنى للثمن، إيداع الثمن أو جزء منه لحساب القاصر) أو بالرفض.
- انتظر صيرورة القرار نهائيًا قبل التوقيع النهائي؛ لأن قرار الإذن بالتصرف لا يكون واجب النفاذ مع استئنافه (م ٥٤ ق ١ لسنة ٢٠٠٠).
المستندات اللي تجهّزها
- شهادة ميلاد القاصر وبطاقة الولي أو الوصي.
- قرار تعيين الوصي أو تثبيته إن وُجد.
- شهادة الوفاة وإعلام الوراثة إذا كان العقار موروثًا.
- سند ملكية العقار: عقد مسجل أو حكم أو مستندات الحيازة.
- ما يثبت سبب البيع ومصلحة القاصر: فواتير علاج، مصاريف دراسة، عرض شراء.
- تقدير لقيمة العقار، وعرض الشراء المقدم ومشروع العقد.
المحكمة أو الجهة المختصة
تختص محكمة الأسرة بمسائل الولاية على المال (م ٣ ق ١٠ لسنة ٢٠٠٤)، وتشرف عليها النيابة العامة التي تتولى رعاية مصالح القصّر والتحفظ على أموالهم (م ٢٦ ق ١ لسنة ٢٠٠٠). محليًا: في مواد الولاية بموطن الولي أو القاصر، وفي مواد الوصاية بآخر موطن للمتوفى أو للقاصر (م ١٥ ق ١ لسنة ٢٠٠٠).
مواعيد والتزامات لو فاتت تعرّضك للمساءلة
- شهران: على الولي أن يحرر قائمة بمال القاصر ويودعها قلم كتاب المحكمة خلال شهرين من بدء الولاية أو أيلولة المال، وللمحكمة اعتبار التأخير تعريضًا لمال القاصر للخطر (م ١٦).
- ثلاثة أيام: على الأقارب المقيمين مع المتوفى أو أكبر الورثة الراشدين إبلاغ النيابة بوفاة من يترك قاصرًا خلال ثلاثة أيام، والمخالفة معاقب عليها بالغرامة (م ٢٧ و٣٠ ق ١ لسنة ٢٠٠٠).
- سلب الولاية: إذا صارت أموال القاصر في خطر بسبب سوء تصرف الولي، للمحكمة أن تسلب ولايته أو تحد منها (م ٢٠).
- إخفاء مال القاصر بقصد الإضرار معاقب عليه بالحبس (م ٣١ ق ١ لسنة ٢٠٠٠).
لو عندك مشترٍ جاهز وعقار باسم قاصر، لا توقّع عقدًا نهائيًا قبل الإذن — احجز استشارة لترتيب الطلب صح من أول مرة.
أخطاء شائعة بتضيّع الحق
- البيع بتوكيل أو بعقد عرفي قبل الإذن: يعرّض البائع والمشتري معًا لنزاع لاحق على صحة البيع في حق القاصر.
- افتراض أن الأم ولية على المال: الأم تحتاج قرار وصاية أولًا.
- ثمن أقل من قيمة السوق: الغبن الذي يزيد على خُمس القيمة سبب صريح لرفض الإذن للأب.
- البيع لقريب دون إفصاح: يحتاج إذنًا خاصًا وقد تعيّن المحكمة وصيًا خاصًا.
- التوقيع قبل أن يصبح القرار نهائيًا: الاستئناف يوقف أثر قرار الإذن.
- إهمال قائمة أموال القاصر والإيداع: يفتح باب سلب الولاية.
مثال توضيحي (مجهّل)
أم توفي زوجها وترك شقة مشتركة بينها وبين ثلاثة أبناء قصّر، وتحتاج لبيعها للانتقال لسكن أقرب لمدارسهم. بدأت بطلب تعيينها وصية، ثم قدمت طلب الإذن بالبيع مرفقًا به إعلام الوراثة وتقييم الشقة وعرض الشراء. أحالت المحكمة الطلب للنيابة، فطلبت تقييمًا، وصدر الإذن مشروطًا بحد أدنى للثمن وإيداع نصيب القصّر لحسابهم. مثال توضيحي مبسط وليس قضية بعينها.
كيف نتولى ملفك في مؤسسة المستشار عاطف الحصوة
- استشارة وفحص مستندات: الملكية، صفة الولي أو الوصي، ونصيب كل قاصر.
- خطة: هل نحتاج تعيين وصي أولًا؟ هل يلزم وصي خاص؟ ما شروط الإذن المتوقعة؟
- صياغة الطلب وتقديمه ومتابعة تحقيقات النيابة والتقييم.
- متابعة الجلسات حتى القرار النهائي، ثم مراجعة عقد البيع وإجراءات الإيداع.
المقر في مدينة نصر ونخدم القاهرة كلها. راجع خدمة قضايا الأسرة والولاية على المال، ومقالات ذات صلة: استخراج إعلام الوراثة، وقسمة العقار الموروث، ونموذج عقد بيع شقة.
أسئلة شائعة
هل يحتاج الأب إذنًا لبيع شقة ابنه القاصر؟
نعم إذا زادت قيمتها على ثلاثمائة جنيه (م ٧)، ما لم يكن المال قد آل للابن من أبيه تبرعًا (م ١٣).
هل تستطيع الأم بيع نصيب أولادها من ميراث أبيهم؟
ليس بصفتها أمًا؛ تحتاج قرارًا بتعيينها وصية، ثم إذنًا من المحكمة بالبيع (م ٣٩).
هل يمكن أن ترفض المحكمة طلب الأب؟
نعم، إذا كان البيع يعرّض أموال القاصر للخطر أو فيه غبن يزيد على خُمس القيمة.
ماذا لو أراد الولي شراء العقار لنفسه؟
يلزم إذن المحكمة (م ٦)، وتعيّن المحكمة وصيًا خاصًا عند تعارض المصالح (م ٣١).
متى تنتهي الولاية؟
ببلوغ القاصر ٢١ سنة، ما لم تحكم المحكمة قبلها باستمرار الولاية (م ١٨).
هل يمكن إنفاق مبالغ صغيرة دون الرجوع للمحكمة؟
للنيابة أن تصرّح للنائب بالصرف من الأموال السائلة بما لا يجاوز ألف جنيه، يجوز زيادته إلى ثلاثة آلاف بقرار من المحامي العام، مرة كل ستة أشهر (م ٤٧ ق ١ لسنة ٢٠٠٠).
للاستشارة
لترتيب طلب الإذن ببيع عقار قاصر أو تعيين وصي، تواصل مع مؤسسة المستشار عاطف الحصوة للمحاماة والاستشارات القانونية على ٠١٠٠٢٠٠٦٩٧٨ (اتصال وواتساب) أو ٠٢٢٦٧٠٠٠٠٥، أو عبر البريد info@alhasswalawfirm.com، أو احجز استشارة مباشرة من الموقع. المقر: ١٣٩ شارع مصطفى النحاس، مدينة نصر، القاهرة.
المصادر القانونية
- المرسوم بقانون رقم ١١٩ لسنة ١٩٥٢ بأحكام الولاية على المال (المواد ١، ٦، ٧، ١٣، ١٥، ١٦، ١٨، ٢٠، ٣١، ٣٩).
- القانون رقم ١ لسنة ٢٠٠٠ بتنظيم بعض أوضاع وإجراءات التقاضي في مسائل الأحوال الشخصية (المواد ١٥، ٢٦، ٢٧، ٣٠، ٣١، ٣٦، ٤٧، ٥٤).
- القانون رقم ١٠ لسنة ٢٠٠٤ بإنشاء محاكم الأسرة (المادة ٣).
- القانون المدني رقم ١٣١ لسنة ١٩٤٨ (المادة ٤٤).
مؤسسة المستشار عاطف الحصوة للمحاماة والاستشارات القانونية
📍 ١٣٩ شارع مصطفى النحاس، مدينة نصر، القاهرة
📞 ٠١٠٠٢٠٠٦٩٧٨ – ٠٢٢٦٧٠٠٠٠٥ | 🌐 www.alhasswalawfirm.com | ✉️ info@alhasswalawfirm.com
هذا المقال للتثقيف القانوني العام ولا يغني عن استشارة قانونية متخصصة لحالتك.
آخر تحديث: ٢ أكتوبر ٢٠٢٦
إعداد: المستشار عاطف عاصم الحصوة
