مُراجَع ومُحدَّث حتى ٢٦ أغسطس ٢٠٢٦
قانون الإيجار القديم الجديد رقم 164 لسنة 2025 أنهى فكرة الامتداد غير المحدد للعقود الداخلة في نطاقه، لكنه لم يُنهها فوراً: تنتهي عقود السكن بعد سبع سنوات من 5 أغسطس 2025، وتنتهي عقود غير السكن المؤجرة لأشخاص طبيعيين بعد خمس سنوات، ما لم يتفق الطرفان على إنهاء أبكر. ورفع القانون الأجرة وفق تصنيف المناطق، ثم قرر زيادة دورية سنوية 15%، وأضاف حالتي إخلاء قبل نهاية الفترة. أما الإيجار المحرر بعد القانون رقم 4 لسنة 1996 فيخضع أساساً للقانون المدني والعقد المتفق عليه.
ما الأساس القانوني المطبق في 2026؟
القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر نُشر في الجريدة الرسمية، العدد 31 مكرر، في 4 أغسطس 2025، وعُمل به من 5 أغسطس 2025. وهو أحدث قانون عام ينظم الفترة الانتقالية للعقود الداخلة في نطاقه حتى يوليو 2026.
المادة 1: تسري على الأماكن المؤجرة للسكن، وعلى الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكن، متى كانت خاضعة للقانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981. لذلك لا يكفي وصف العقد بأنه «قديم»؛ يجب فحص تاريخ نشأته وغرض العين وصفة المستأجر والقانون الذي يحكمه.
المادة 2: تنتهي عقود السكن الخاضعة للقانون بعد سبع سنوات من تاريخ العمل به، أي بانقضاء الفترة في أغسطس 2032، وتنتهي عقود غير السكن للأشخاص الطبيعية بعد خمس سنوات، أي في أغسطس 2030، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك. ويجب حساب اليوم والإجراء النهائيين على مستندات الحالة وقت التنفيذ.
المادة 3: أوجبت لجاناً بالمحافظات لتقسيم المناطق السكنية إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية وفق الموقع والبناء والمرافق والطرق والخدمات والقيمة الإيجارية الضريبية. ويصدر المحافظ قرار التصنيف وينشر في الوقائع المصرية. وفي القاهرة صدر القرار رقم 978 لسنة 2026 ونُشر في 26 يناير 2026؛ والعبرة بالقوائم والخرائط الملحقة بالقرار لا بالانطباع الشخصي عن الحي.
المادة 4: جعلت أجرة السكن في المنطقة المتميزة عشرين مثل الأجرة القانونية السارية وبحد أدنى 1,000 جنيه، وفي المنطقة المتوسطة عشرة أمثال وبحد أدنى 400 جنيه، وفي الاقتصادية عشرة أمثال وبحد أدنى 250 جنيهاً. وحتى صدور التصنيف كان المستأجر يدفع 250 جنيهاً، ثم يسدد فروق التصنيف، إن وجدت، على أقساط شهرية خلال مدة مساوية لمدة استحقاقها.
المادة 5: قررت للأماكن المؤجرة لأشخاص طبيعيين لغير السكن أجرة تعادل خمسة أمثال الأجرة القانونية السارية، اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية للعمل بالقانون.
المادة 6: تزيد القيم المحددة في المادتين 4 و5 سنوياً بصفة دورية بنسبة 15%. وحتى تاريخ تحديث هذا المقال في يوليو 2026، فإن أول زيادة دورية سنوية لم تحل بعد؛ يبدأ موعدها مع الدورة السنوية التالية في أغسطس 2026، ويجب تطبيقها على القيمة القانونية القائمة وفق تاريخ الاستحقاق الصحيح.
المادة 7: أبقت أسباب الإخلاء الواردة بالمادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، وأضافت الإخلاء عند انتهاء المدة الانتقالية، أو إذا ثبت ترك العين مغلقة أكثر من سنة دون مبرر، أو إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه العقد يملك وحدة قابلة للاستخدام في الغرض نفسه. عند الامتناع يجوز طلب أمر طرد من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها. ورفع دعوى موضوعية لا يوقف الأمر تلقائياً.
المادة 8: قررت للمستأجر أو من امتد إليه العقد، قبل انتهاء المدة، أحقية التقدم لوحدة متاحة لدى الدولة إيجاراً أو تمليكاً وفق القواعد والأولويات والإجراءات، مع إقرار بإخلاء العين القديمة عند التخصيص والاستلام. الأحقية في التقدم والأولوية لا تعني حصول كل طالب تلقائياً على وحدة بعينها.
المادة 9: تقرر إلغاء القوانين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 و6 لسنة 1997 اعتباراً من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من العمل بالقانون، مع مراعاة انتهاء عقود غير السكن المحددة بخمس سنوات طبقاً للمادة 2.
القانون رقم 4 لسنة 1996 والمادة 558 وما بعدها من القانون المدني: عقود الإيجار التي أُبرمت في ظل القانون المدني بعد العمل بالقانون 4 لسنة 1996 تخضع لإرادة الطرفين والقواعد المدنية، ومنها تعريف الإيجار في المادة 558، والمدة والأجرة والتسليم والصيانة والفسخ. لا تطبق عليها تلقائياً مدد السبع والخمس سنوات الخاصة بالقانون 164 لسنة 2025.
أي نظام يحكم عقدك؟
متى يسلم المستأجر القديم الشقة أو المحل؟
يسلم مستأجر السكن عند نهاية الفترة الانتقالية البالغة سبع سنوات، ومستأجر غير السكن الشخص الطبيعي عند نهاية خمس سنوات، ما لم يتفق على إنهاء أبكر أو يتحقق سبب إخلاء قبل ذلك. وبالحساب العام من 5 أغسطس 2025، تقع النهايتان في أغسطس 2032 وأغسطس 2030 على الترتيب. يلزم عند التنفيذ مراجعة تاريخ العمل والحساب الإجرائي وعدم انتظار اليوم الأخير دون إنذار أو تجهيز.
لا يجوز الطرد الذاتي أو تغيير الأقفال أو قطع المرافق؛ يكون التسليم بمحضر أو بالإجراء القضائي المختص.
كيف تحسب الأجرة بعد التصنيف؟
ابدأ بالأجرة القانونية السارية قبل تطبيق القانون، ثم حدد فئة المنطقة من قرار المحافظ المنشور. اضربها في 20 للمتميز أو 10 للمتوسط والاقتصادي، ثم قارن الناتج بالحد الأدنى المقرر. في غير السكن للشخص الطبيعي، اضرب الأجرة القانونية في خمسة. بعد ذلك تطبق الزيادة السنوية 15% عند حلول موعدها الدوري.
هل المحلات والمكاتب مشمولة؟
نعم إذا كانت العين غير سكنية ومؤجرة لشخص طبيعي وخاضعة لقوانين الإيجار القديمة المشار إليها. تكون الأجرة خمسة أمثال ثم تزيد 15% سنوياً، وتنتهي العلاقة بعد خمس سنوات ما لم تنته قبل ذلك. أما إذا كان المستأجر شركة أو جمعية أو شخصاً اعتبارياً، فلا تطبق عليه هذه القاعدة لمجرد أن العين محل؛ بل يُراجع النظام الخاص بغير السكن للأشخاص الاعتبارية.
ما أثر القانون على ورثة المستأجر؟
لا يطرد القانون جميع الورثة. من امتد إليه العقد امتداداً صحيحاً قبل القانون يظل مركزه قائماً خلال المدة الانتقالية، مع الالتزام بالأجرة الجديدة وأسباب الإخلاء ونهاية المدة. ويظل أصل الامتداد وشروط الإقامة أو ممارسة النشاط محل فحص وفق النصوص والأحكام القضائية السابقة المنطبقة.
إذا كان النزاع أصلاً حول ما إذا كان شخص معين قد امتد إليه العقد، فلا يحسمه مجرد سداد الأجرة أو صلة القرابة. تُراجع إقامة المستفيد وصفته وتاريخ الوفاة أو الترك وطبيعة العين والأحكام الدستورية والنقض ذات الصلة.
عقد الإيجار الشفهي: ما موقفه؟
العقد الشفهي ليس معدوماً تلقائياً، لكن إثبات بدايته ومدته وأجرته وغرضه أصعب. قد تستخدم الإيصالات والمراسلات والتحويلات والشهادة في حدود قانون الإثبات. وإذا كان عقداً مدنياً حديثاً بلا مدة ثابتة، فقد تطبق المادة 563 مدني على المدة والتنبيه بالإخلاء.
لا تصنع إيصالاً أو عقداً رجعياً ولا توقع على وصف يخالف الحقيقة. الأفضل توثيق العلاقة الحالية في اتفاق مكتوب يحدد هل هو إثبات لعقد قائم أم عقد جديد، لأن الفرق قد يغير القانون الواجب التطبيق.
ما الإخلاء المبكر الجديد؟
الحالة الأولى هي ثبوت ترك العين مغلقة أكثر من سنة دون مبرر. مجرد سفر قصير أو غلق مؤقت لا يكفي بذاته؛ يجب إثبات المدة، ويُفحص المبرر. والحالة الثانية هي ملكية المستأجر أو الممتد إليه لوحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في الغرض ذاته. ليست كل ملكية على الشيوع أو وحدة غير صالحة أو بعيدة بالضرورة مطابقة للنص؛ القابلية والغرض والملكية مسائل إثبات.
يضاف ذلك إلى أسباب المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، مثل عدم سداد الأجرة بعد التكليف الصحيح في الحدود القانونية، أو التنازل والتأجير من الباطن بلا سند، أو تغيير الاستعمال الضار، بحسب الحالة. لا تخلط بين أمر الطرد الوقتي والدعوى الموضوعية، ولا تفترض أن مجرد ادعاء الملكية أو الغلق يكفي بلا دليل.
ماذا تفعل خطوة بخطوة؟
- اجمع عقد الإيجار والإيصالات وأي أحكام أو تنازلات أو مستندات امتداد.
- حدد تاريخ العقد وغرض العين وصفة المستأجر: شخص طبيعي أم اعتباري.
- تحقق هل العقد خاضع للإيجار القديم أم محرر وفق القانون المدني بعد 1996.
- استخرج قرار محافظتك وموضع العقار في خريطة التصنيف المنشورة.
- احسب الأجرة الجديدة والحد الأدنى والفروق والزيادة السنوية في كشف واضح.
- ادفع أو استلم الأجرة بإيصال يحدد الشهر والقيمة دون عبارات تتنازل عن حقوق أخرى.
- وثق الغلق أو الإقامة أو الملكية البديلة أو استمرار النشاط بأدلة مشروعة.
- وجّه التكليف أو الإنذار على العنوان وبالصيغة والمدة الصحيحة قبل الدعوى عند لزومه.
- حدد المحكمة: قاضي الأمور الوقتية للحالات التي نصت عليها المادة 7، أو المحكمة الموضوعية بحسب الطلب.
- خطط للتسليم أو التعاقد الجديد قبل نهاية الفترة، ولا تنتظر انقضاءها بلا ترتيب.
رسوم الطلب أو الدعوى والإنذار والخبرة تتوقف على نوع الإجراء وقيمة الطلبات وعدد الخصوم. تُحدد الأتعاب بدقة بعد دراسة الحالة. ووفقاً لآخر التعديلات، يُنصح بالتأكد من المستشار القانوني ومن قرار المحافظ المنشور في الوقائع المصرية قبل حساب الأجرة أو اتخاذ إجراء إخلاء.
ما الأخطاء الشائعة وكيف تتجنبها؟
أسئلة شائعة
امتى المستأجر القديم يسلم الشقة؟
الإجابة المباشرة: عند انتهاء سبع سنوات من 5 أغسطس 2025، أي في أغسطس 2032، ما لم يحدث اتفاق أبكر أو سبب إخلاء قانوني قبل ذلك. يُراجع التاريخ الإجرائي الدقيق قبل اتخاذ خطوة التنفيذ.
الزيادة السنوية بقت كام؟
الإجابة المباشرة: 15% سنوياً على الأجرة المحددة وفق المادتين 4 و5. وحتى يوليو 2026 لم تحل أول دورة سنوية بعد، وتبدأ في أغسطس 2026 وفق تاريخ الاستحقاق.
المحلات التجارية شملها القانون؟
نعم، إذا كانت مؤجرة لغير السكن إلى شخص طبيعي وخاضعة للإيجار القديم؛ تزيد إلى خمسة أمثال وتنتهي بعد خمس سنوات. المستأجر الشخص الاعتباري يخضع لمسار قانوني مختلف.
ورثة المستأجر ليهم حق البقاء؟
نعم، إذا كان العقد قد امتد إليهم امتداداً قانونياً صحيحاً، لكن بقاؤهم يخضع للزيادات وأسباب الإخلاء ونهاية الفترة الانتقالية. القرابة وحدها لا تثبت الامتداد في كل حالة.
عقدي شفهي؛ موقفي إيه؟
الإجابة المباشرة: قد تكون العلاقة صحيحة، لكن عليك إثبات تاريخها ومدتها وأجرتها وغرضها. اجمع الإيصالات والتحويلات والمراسلات، ولا توقع عقداً جديداً قبل فهم أثره على النظام الواجب التطبيق.
متى تحتاج محامياً؟
يصبح التدخل المهني ضرورياً عند الخلاف على تصنيف المنطقة أو حساب الفروق، أو امتداد العقد للورثة، أو غلق العين، أو ملكية المستأجر لوحدة بديلة، أو رفض الأجرة، أو طلب أمر طرد، أو صياغة عقد جديد بعد التسوية. تقدم مؤسسة المستشار عاطف الحصوة إحدى عشرة خدمة متخصصة في منازعات الإيجارات، تشمل الطرد والإخلاء والامتداد وزيادة الأجرة أو الاعتراض على حسابها، دون وعد بنتيجة دعوى.
خاتمة
القانون 164 لسنة 2025 وضع انتقالاً زمنياً محسوباً، لا طرداً فورياً ولا امتداداً دائماً. نجاح المالك أو المستأجر في حماية مركزه يبدأ بتحديد النظام الصحيح، وقرار التصنيف، وحساب الأجرة، وتوثيق الوقائع. للتواصل: 01002006978 – 0226700005 – 01111166422 – 01200004903، أو www.alhasswalawfirm.com. وتوفر خدمة درع الحصوة القانوني — AlHasswa Legal Shield متابعة قانونية شهرية للعقود والإخطارات وفق نطاق باقة الحماية القانونية المختارة.
---
مؤسسة المستشار عاطف الحصوة للمحاماة والاستشارات القانونية خبرة تتجاوز 15 عاماً — أكثر من 438 خدمة قانونية متخصصة — تقييم 5.0 على Google 📍 139 شارع مصطفى النحاس، مدينة نصر، القاهرة 📞 01002006978 – 0226700005 | 🌐 www.alhasswalawfirm.com | ✉️ info@alhasswalawfirm.com هذا المقال للتثقيف القانوني العام ولا يغني عن استشارة قانونية متخصصة لحالتك. آخر تحديث: ٢٦ أغسطس ٢٠٢٦
إعداد: المستشار عاطف عاصم الحصوة
